Acheter un logement loué, un bon plan à utiliser avec prudence

Si vous prévoyez d’acheter un bien immobilier pour le louer, pourquoi ne pas en acheter un déjà occupé par un locataire ? La formule présente de nombreux avantages mais requiert une grande attention pour qu’elle ne se transforme pas en galère…

Une décote qui peut aller jusqu’à -20 %

Comme on achète un logement que l’on ne peut pas occuper tout de suite, on achète en principe moins cher un bien loué qu’un bien vide. Cette décote, qui peut aller de 10 à 20 %, est variable selon le secteur, et généralement plus faible en région parisienne qu’en Province. Elle est influencée également par l’âge du locataire (les locataires âgés sont protégés), le type de bail, la date d’échéance, bref tout ce qui affecte la facilité à récupérer le logement.

En d’autres termes, si vous faites un achat pour habiter et que vous n’êtes pas pressé, cette formule s’avère d’autant plus intéressante que vous pouvez attendre. Si vous faites un achat pour louer, cela vous libère bien sûr du travail de recherche de locataire et de toutes les procédures liées à l’établissement d’un bail. En outre vous bénéficiez de loyers qui tombent immédiatement, ce qui est d’ailleurs de nature à rassurer les banques lors de votre demande de prêt.

Bien se renseigner pour éviter les déconvenues

Ces avantages sont compensés par de nombreux pièges possibles, pour lesquels il faudra redoubler de vigilance et monter littéralement votre propre enquête.

Le saviez-vous ? Un bailleur ne peut pas donner congé à un locataire âgé de plus de 65 ans ayant des ressources modestes. Pour en savoir plus sur la résiliation du bail à l’initiative du propriétaire, consultez notre guide.

Tout d’abord concernant le locataire, il conviendra de vérifier les points suivants :

• la régularité du paiement des loyers. Il ne faut pas oublier qu’une procédure d’expulsion locative en cas d’impayés est longue et coûteuse !
• la qualité de son dossier : a-t-il déclaré des revenus suffisants par rapport au loyer ? A-t-il un contrat de travail pérenne ? Attention : un locataire n’a aucune obligation de fournir de nouveaux justificatifs en cours de bail pour pouvoir rester dans le logement.
• son âge.

Il faudra aussi faire attention au bail en lui-même et aux relations locataire/bailleur :

• type et échéance du bail ;
• le bailleur s’est-il engagé à réduire le montant (temporairement) en échange de travaux ?
• la bailleur a-t-il été mis en demeure ou obligé de réaliser des travaux ?
• existe-t-il des litiges passés ou en cours ?

Concernant ces derniers points, pour pallier tout manque de transparence de la part du propriétaire, n’hésitez pas à vous renseigner directement auprès de tiers comme le syndic de l’immeuble, le gardien s’il y en a un, et bien sûr les locataires eux-mêmes.