entretien-immeubleSi aujourd’hui les loyers n’augmentent plus dans la plupart des villes, les charges de copropriété, elles, continuent d’augmenter fortement : + 17% en 3 ans, là où l’inflation n’a augmenté que de 5% sur la même période. Depuis l’an 2000, les « charges de copro » ont augmenté de près de 50 %, soit deux fois plus que l’inflation, et pèsent de plus en plus aussi bien dans le budget des propriétaires que dans celui des locataires qui en supportent une partie.

Le constat de l’Observatoire National des charges de copropriété de l’ARC (Association des Responsables de Copropriétés) est sans appel : les charges de copropriété grimpent de 5,7% entre 2012 et 2013, et même de +6,1% entre 2011 et 2012. Cela fait plus de 6 ans que ces charges annuelles croissent de plus de 4% par an.

Le graphique ci-dessous montre l’évolution réelle des charges comparée à l’hypothèse où elles auraient suivi l’inflation :

Evolution des charges de copropriété depuis 2000

D’où provient cette forte hausse ? Analysons les différents postes de dépense…

Le chauffage principal responsable de l’augmentation des charges depuis 2000

Depuis 2000, ce sont les frais de chauffage qui ont le plus augmenté : +104 %. Une hausse qui s’explique surtout par l’augmentation du prix de l’énergie et parallèlement par le manque d’entretien et de rénovation de nombreux immeubles qui souffrent de problèmes d’isolation.

Parmi les pistes d’économies, on peut évoquer le passage au gaz pour les quelques 15% de copropriétés encore équipées au fioul, l’entretien et le réglage régulier des chaudières, et éventuellement l’étude des prix de la concurrence pour les immeubles qui sont encore aux tarifs réglementés.

Les contrats de syndic ont également vu leurs tarifs bondir : pas moins de 84 % d’augmentation entre 2000 et 2013, avec la multiplication des prestations facturées hors forfait : suivi des gros travaux, tenue d’une assemblée générale extraordinaire, mises en demeure, relances aux mauvais payeurs… Ces missions qui ne relèvent pas de la gestion courante du syndic sont facturées en plus et alourdissent donc la facture. La loi Alur a prévu de limiter les tâches pouvant donner lieu à ces honoraires supplémentaires, via un décret attendu au plus tard d’ici la fin 2014.

Les dépenses en eau (hors chauffage) ont grimpé de 53 % depuis 2000, essentiellement à cause des hausses des tarifs de distribution. Cependant, généraliser la facturation de la consommation d’eau au réel et non au forfait permettrait de réaliser des économies en responsabilisant les utilisateurs.

Concernant les frais de personnel/gardiennage et les frais d’entretien, ils ont augmenté respectivement de 50 % et 40 % depuis 2000. Si l’augmentation des frais de personnel ont été contenus ces dernières années suite à l’abandon progressif du poste de gardien, la hausse des frais d’entretien reste soutenue en raison non seulement du vieillissement des bâtiments mais aussi par manque de renégociation des contrats par les syndics.
Il faut souligner par ailleurs que de plus en plus de travaux de sécurisation sont réalisés sur les copropriétés : contrôle d’accès, dispositifs de surveillance et d’alerte (caméras, alarmes)…

Les évolutions entre 2012 et 2013

Selon l’ARC, les postes de dépenses qui ont le plus évolué entre 2012 et 2013 sont :
  • Le chauffage de 10,3% ;
  • Les primes d’assurance de 7,5% ;
  • Les frais de gestion de 4,6% ;
  • Les dépenses d’entretien de 3,1%.

L’ARC souligne que l’augmentation des frais liés au chauffage et l’eau chaude sont dus à un hiver plus rigoureux que l’année précédente. Concernant les primes d’assurance, leur hausse  » est liée à l’augmentation du nombre et de l’importance des sinistres résultant du vieillissement et du mauvais entretien du parc immobilier « . Les frais de gestion ont également continué d’augmenter, toujours en raison des prestations facturées hors forfait par les syndics, « poste de dépenses que les copropriétés ne maîtrisent pas du tout et qui, en règle générale, ne font pas l’objet avant leur réalisation d’une concertation avec le conseil syndical. ».

Des charges plus élevées en région Parisienne

Les charges de copropriété sont, sans surprise, plus élevées pour la région parisienne que pour la province avec un écart de 25%. A Paris-même, elles sont même 10 % plus élevées que dans le reste de l’Ile-de-France. On obtient les moyennes suivantes pour 2013 :

  • 51,5 €/ m²/an à Paris
  • 46,6 €/m²/an en Ile-de-France hors Paris
  • 36,8 €/m²/an en Province
  • France entière : 47 € /m²/an

Exemple pour un appartement de 65 m²

En se basant sur la moyenne nationale, et en considérant une copropriété qui dispose de tous les services collectifs (ce qui n’est pas toujours le cas), le montant annuel des charges s’élève à 3055 € répartis ainsi :

Une augmentation qui impacte le budget des locataires

Toutes ces charges ne sont évidemment pas répercutées sur le locataire quand il y en a un, mais ce dernier en supporte une grande partie et est donc directement touché par les fortes hausses des tarifs. La part des charges de copropriété qui incombe au locataire concerne : les consommables (eau, électricité, ampoules,…), l’entretien des parties communes, des jardins, des terrasses, taxe d’ordure ménagère, etc. Le propriétaire, lui, prend à sa charge entre autres les frais liés à la vétusté de l’immeuble, les éventuelles malfaçons, la toiture, les gouttières, les frais liés à la valorisation de l’immeuble, mise aux normes des ascenseurs,…

Pour en savoir plus sur la répartition des charges entre locataire et propriétaire, consultez notre guide de la location.