Dans certains cas, notamment pour les locations de logements anciens ou insalubres, ou encore lorsque le locataire et le bailleur sont proches, il peut arriver qu’une location se fasse sans contrat écrit. Quelles conséquences cela peut-il avoir sur les droits du locataire et du bailleur ? Un propriétaire peut-il « mettre dehors » un locataire sans bail ?

Ce que dit la loi sur le bail verbal

Bien que la loi du 6 juillet 1989 impose l’établissement d’un contrat écrit pour toute location de logement, la jurisprudence reconnaît la validité d’un bail oral, c’est-à-dire une location qui se fait sans avoir signé de bail écrit. Par conséquent le locataire et le propriétaire disposent grosso-modo des mêmes droits et devoirs que s’ils avaient conclu un bail écrit, régis par la loi du 6 juillet 1989.

Par conséquent, le locataire est protégé : il ne peut pas être expulsé arbitrairement par le propriétaire. Si ce dernier souhaite résilier le bail, il doit se plier aux mêmes règles qu’avec un contrat écrit. De la même façon, un locataire sans bail souhaitant quitter le logement doit donner congé dans les règles et respecter un préavis de 1 à 3 mois selon les cas.

Quels sont les risques de louer sans bail écrit ?

A partir du moment où le bail conclu oralement reste encadré par la loi, les risques sont limités pour le locataire comme pour le propriétaire. Cependant, certains inconvénients peuvent apparaître…

Pour le propriétaire :

  • impossibilité d’expulser un locataire sur fondement d’une clause résolutoire telle que des impayés de loyers ou charges, le non-versement du dépôt de garantie, ou un défaut d’assurance habitation ;
  • impossibilité de réviser le loyer annuellement ;

Pour le locataire :

  • si le bailleur conteste la présence du locataire dans le logement, c’est au locataire d’apporter la preuve de l’existence d’un bail verbal (voir paragraphe ci-dessous) ;
  • en l’absence d’états des lieux d’entrée, ce qui est généralement le cas quand il n’y a pas de bail écrit, le logement est réputé avoir été donné en bon état (sans défaut), ce qui peut engendrer des litiges lors de la sortie. Cependant le locataire est couvert s’il apporte la preuve que c’est le propriétaire qui s’est opposé à l’établissement d’un état des lieux d’entrée.

Quelles sont les preuves d’un bail verbal ?

Si un locataire ou un bailleur est amené à devoir prouver l’existence d’un bail verbal et le début de son exécution, il peut utiliser tout type de justificatif. La loi ne précise pas de liste exhaustive de justificatifs recevables, mais parmi les exemples les plus fréquents cela peut être :

  • attestation du propriétaire ;
  • quittances de loyer fournies par le propriétaire ;
  • documents bancaires indiquant le paiement régulier du loyer ;
  • contrats d’électricité, de gaz, de téléphone ou d’assurance ;
  • courriers reçus au nom du locataire et à l’adresse du logement ;
  • témoignages : voisins, gardien, agent immobilier,…

Régulariser un bail verbal

La loi permet de régulariser à tout moment la situation à la demande du locataire ou du propriétaire. Dans ce cas, le nouveau bail doit comporter les mentions obligatoire prévues à l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989. En revanche, sauf accord commun, il ne sera pas possible d’y insérer des clauses facultatives comme la révision du loyer, une clause résolutoire, ou l’avance sur charges.

Concernant la date de prise d’effet, il y a deux solutions qui peuvent être adoptées selon l’accord qui est trouvé entre le propriétaire et le locataire :

  • prise d’effet à la date d’établissement du bail écrit. Dans ce cas l’échéance du bail est à date d’établissement + 1 ou 3 ans selon le type de bail.
  • prise d’effet rétroactive depuis l’entrée dans les lieux du locataire. L’échéance du bail se calcule alors par tranches de 1 ou 3 ans (selon le type de bail) depuis la date d’entrée dans les lieux. Notons également que dans ce cas, les clauses facultatives comme la révision annuelle du bail ne peuvent pas être rétroactives.

Photo by rawpixel.com