Charges locatives récupérablesDans notre guide de la location, nous avons déjà présenté quelles sont les charges locatives imputables au locataire et au propriétaire. Pour autant, il reste parfois délicat de déterminer la nature même de certaines charges (récupérables ou non) et dans certains cas, la difficulté est telle que ce sont les tribunaux qui sont amenés à trancher. Pour aller plus loin, et surtout pour répondre aux questions que de nombreux bailleurs se posent, nous apportons dans cet article des précisions sur ces charges.

Rappel du principe de base

Tout bailleur engage des dépenses pour le logement qu’il loue. S’il supporte seul certaines de ces dépenses, d’autres peuvent lui être remboursées par le locataire en place. On dit alors de ces charges qu’elles sont « récupérables » car le bailleur qui a avancé les fonds les récupère auprès de son locataire.

La liste et la nature de ces charges est fixée par le décret 87-712 du 26 août 1987 et est disponible dans notre Guide de la location. Cette liste est limitative.

Les charges d’ascenseur

Les frais d’ascenseur ne sont pas récupérables auprès des locataires qui habitent au rez-de-chaussée sauf si les ascenseurs leur permettent d’accéder à des parties communes ou privatives comme le sous-sol, le local poubelles, le parking ou encore des caves.

Les charges d’eau froide et d’eau chaude

Peuvent être récupérées auprès du locataire les charges liées à la mise à disposition de compteurs, leur entretien, le relevé des index de consommation, la répartition semestrielle des dépenses d’eau froide et chaude, la facturation et l’encaissement de celles-ci auprès des usagers.

Nota : les frais de pose d’un compteur individuel ne sont pas récupérables et restent à la seule charge du propriétaire bailleur.

Les charges de chauffage

Les frais de chauffage que le locataire n’utilise pas sont récupérables. Ce qui signifie que lorsque le logement est équipé d’un chauffage collectif en état de fonctionnement, même si le locataire n’utilise pas ce chauffage collectif, il en supporte la charge.

Par contre, ne peuvent pas être récupérés les frais liés :

  • à la gestion, la télégestion et la télésurveillance de l’installation de chauffage
  • à l’amortissement des installations de chauffage et de production d’eau chaude
  • au coût du combustible stocké : seul le coût du combustible consommé peut être récupéré, pas les « frais de stockage » entre 2 saisons de chauffe
  • à la surconsommation de chauffage : si le logement est équipé d’un chauffage collectif qui fonctionne mal (qui chauffe trop en l’occurrence), que malgré les réclamations la situation perdure, le locataire n’a pas à supporter les frais qui auraient pu être évités
  • à la location des citernes de gaz

Les charges de désinfection et de désinsectisation

Alors que les frais de dératisation restent à la seule charge du bailleur, les produits nécessaires à la désinsectisation et à la désinfection des parties communes d’une copropriété sont récupérables auprès du locataire qui supporte néanmoins seul les frais de désinsectisation et de désinfection effectuées dans les parties privatives qu’il occupe (donc dans son logement).

L’entretien des parties communes

Les consommations de produits d’entretien (les tribunaux précisent d’ailleurs « même les consommations excessives ») peuvent être récupérées auprès des locataires.
Alors que restent à la charge des bailleurs :

  • les ampoules et autres tubes d’éclairage des parties communes intérieures (à noter que les ampoules et autres tubes d’éclairage des parties communes extérieures sont récupérables !)
  • les travaux de nettoyage des graffitis mais aussi les dégradations des parties communes
  • les dépenses de ravalement

Les frais de personnel

Même s’ils sont en voie de disparition, nombre d’immeubles collectifs ont aujourd’hui encore recours à un gardien. La détermination des charges récupérables ou non ainsi que le montant récupérable dépendent alors des fonctions réellement exercées par le ou les gardien(s).
Pour faire simple :

  • la totalité de la rémunération du gardien reste à la seule charge du bailleur lorsque le gardien n’exerce que des fonctions « classiques » administratives (comme la distribution du courrier, l’encaissement des loyers, etc.) ou de surveillance
  • 75 % de la rémunération du gardien est récupérable auprès des locataires lorsque, en plus des fonctions « classiques », le gardien s’occupe également de l’entretien des parties communes et de l’élimination des déchets (sortie, rentrée et nettoyage des poubelles)
  • 40% de la rémunération du gardien est récupérable auprès des locataires lorsque le gardien ne s’occupe que de l’entretien des parties communes et de l’élimination des déchets.

Cas particulier d’un logement vacant

Cela peut sembler évident pour certains, voire redondant, mais il est important cependant de rappeler qu’en cas de période d’inoccupation d’un logement, entre 2 locataires donc, les charges locatives ne sont pas récupérables. Un bailleur ne peut donc pas « rattraper » sur son locataire entrant les charges locatives restées à sa charge (car pas de locataire auprès de qui les récupérer) pendant la vacance.

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