Lorsqu’il propose sa maison ou son appartement en colocation, le propriétaire a le choix entre faire signer un seul bail collectif ou alors un bail individuel pour chaque colocataire. Que choisir ? Quels sont les avantages et inconvénients de chaque formule ? Comment procéder pour respecter la législation ? LocService vous dit tout.

Signer un bail de colocation est obligatoire pour que celle-ci soit déclarée et que le propriétaire comme les colocataires soient couverts et protégés par la loi. Un propriétaire bailleur qui loue son bien en colocation a le choix de faire signer un bail unique commun à tous les colocataires ou bien faire signer à chaque colocataire un bail individuel. Dans un cas comme dans l’autre, la colocation est régie par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Le bail commun de colocation…

ideaLe saviez-vous ?
Dans le cas d’un bail collectif, le contrat doit être conforme au bail-type imposé par la loi ALUR. Ce n’est pas (encore) le cas de la colocation avec bail individuel.

…que l’on appelle aussi bail collectif, ou bail unique, c’est un seul contrat qui inclut tous les colocataires. Première chose à vérifier évidemment donc : que tous les noms et les signatures des colocataires soient présents dans le bail. Le contrat ne stipule pas quelle chambre est attribuée à qui : l’organisation interne est donc libre. Il faut faire attention à la surface de l’ensemble du logement qui doit être d’au moins 16 m2 pour 2 personnes, puis 9 m2 par personne supplémentaire. Avec ce mode de colocation, le loyer n’est en principe pas fractionné : le propriétaire est en droit d’en demander le paiement en une seule fois et en totalité.

Dans ce cas, pour faciliter le paiement, 3 solutions peuvent être mises en places :

  • un roulement entre les colocataires : ils effectuent chacun leur tour, chaque mois, le règlement de la totalité du loyer et ils récupèrent la quote-part des autres colocataires.
  • désigner un colocataire « principal » qui se charge tous les mois de récupérer les quotes-parts et de verser le loyer total au propriétaire.
  • ouvrir un compte bancaire spécial pour la colocation que chacun alimente tous les mois avec sa quote-part du loyer. Il est ensuite possible de mettre en place un virement ou un prélèvement automatique pour le propriétaire.

Avec le bail commun, il y a généralement une clause de solidarité : le propriétaire a le droit de se tourner vers n’importe quel des colocataires (ou son garant) pour obtenir le paiement de l’ensemble du loyer. A charge pour ce dernier de se faire rembourser par les autres colocataires. Pour le paiement des charges (notamment les charges de copropriété s’il s’agit d’un immeuble), le propriétaire a le choix entre :

  • Faire payer une avance sur charges avec régularisation annuelle, comme dans une location classique;
  • Ou établir un forfait. Dans le cas de charges forfaitaires, aucune régularisation n’est possible.

ColocationLorsqu’un colocataire veut quitter la colocation, il donne son congé au propriétaire mais cela ne met bien sûr pas fin au bail pour les autres colocataires qui restent en place. Pour eux, le loyer reste inchangé. En considérant qu’il y a une clause de solidarité, si le contrat a été signé avant le 27 mars 2014, le colocataire sortant et sa caution restent solidaires du paiement des loyers et des charges jusqu’à la prochaine échéance du bail. S’il a été signé après le 27 mars 2014, la solidarité s’arrête lorsqu’un colocataire remplaçant arrive ; s’il n’y a pas de remplaçant, elle s’arrête 6 mois après son départ.

Le colocataire sortant n’a pas l’obligation de faire un état des lieux, mais cela est fortement recommandé pour qu’il ne soit pas tenu pour responsable de dégradations qui arrivent après son départ. Il ne peut pas récupérer sa part du dépôt de garantie auprès du propriétaire, car celui-ci ne le rend que lorsque l’ensemble de la colocation prend fin. Il peut cependant s’arranger avec les colocataires en place ou son remplaçant.

Le bail individuel

C’est comme si le propriétaire divisait son bien en plusieurs logements distincts. Dans ce cas, il y a un contrat par colocataire. Le placement n’est donc pas libre : chaque chambre est attribuée nominativement à un colocataire, et le contrat indique les modalités d’accès aux parties communes (cuisine, salle de bain, pièce à vivre…). Chacun des colocataires doit disposer d’un espace privé d’au moins 14 m2 et d’un volume minimal de 33 m3. Le bail individuel est donc plus contraignant pour le propriétaire en termes de surface que le bail collectif. Concernant le reste, la gestion du bail individuel est beaucoup plus simple que le bail commun : chaque paye sa part de loyer individuellement et n’est pas solidaire des autres, et le départ d’un colocataire et la restitution de son dépôt de garantie se passent de la même façon qu’en location classique.

Pour résumer

Le bail collectif est globalement plus avantageux pour le propriétaire grâce à la clause de solidarité qui lui permet de multiplier les garanties de paiement du loyer. Le bail individuel est peut-être un peu plus fastidieux à mettre en place pour le bailleur mais, comme on peut le voir, il est plus simple à gérer par la suite notamment pour les entrées-sorties de colocataires. Il réduit cependant le niveau de garanties pour le bailleur car chaque colocataire n’est responsable que du paiement de sa propre part de loyer.