Dans quelles villes faut-il investir en Denormandie ?

Le nouveau dispositif de défiscalisation Denormandie, variante du Pinel dans l’ancien, est éligible dans plus de 200 villes françaises. Mais attention au piège du mauvais placement, car parmi ces villes, une minorité offrent des perspectives locatives réellement intéressantes. Une étude est récemment sortie afin de guider les investisseurs vers les meilleures villes où investir en Denormandie.

Les critères d’un bon investissement immobilier

La rentabilité locative, c’est-à-dire le rapport entre ce que coûte le logement et le loyer que l’on peut en tirer chaque mois, est évidemment le premier critère auquel on pense lorsqu’on se pose la question d’investir dans l’immobilier. Mais il faut également que la demande locative existe et que la commune possède un bon potentiel de valorisation dans le futur.

En effet, à quoi sert-il d’avoir un bien théoriquement très rentable, si personne ne le loue en réalité ? N’oublions pas que le Denormandie est soumis à un plafond de ressources, qui restreint mécaniquement le public éligible. De plus, si le bien n’est pas loué au bout d’un an, l’investisseur perd son avantage fiscal. Et dans une perspective de revente à long terme, si le propriétaire n’arrive pas à récupérer au moins l’argent investi, l’opération n’aura pas été aussi intéressante.

Le top 20 des communes où investir

Les journal Les Echos, en collaboration avec le site Meilleurs Agents, a réuni ces trois critères (rentabilité, risque de vacance, potentiel de valorisation) et leur a attribué une note selon la ville. Grâce à ce procédé, vingt villes sortent du lot. Dans l’ordre de la plus intéressante à la moins intéressante :

1. Limoges (87)
2. Corbeil-Essonnes (91)
3. Sarrebourg (57)
4. Melun (77)
5. Bastia (2B)
6. Besançon (25)
7. Vesoul (70)
8. Marmande (47)
9. Cognac (16)
10. Toul (54)
11. Angoulême (16)
12. Chalon-sur-Saône (71)
13. Mulhouse (68)
14. Belfort (90)
15. Evreux (27)
16. Sarreguemines (57)
17. Saint-Michel-sur-Orge (91)
18. Ajaccio (2A)
19. Boulogne-sur-mer (62)
20. Arpajon (91)

Il convient tout de même de rester prudent face à ce classement. D’autres facteurs, non pris en compte ici, peuvent jouer en faveur de certaines villes, comme par exemple leur volonté d’aller chercher des subventions auprès de l’Anah, ce qui peut réduire le coût d’investissement. A l’inverse, d’autres paramètres peuvent présenter des risques, comme le profil des locataires dans ces villes : « Dans quantité de ces villes où l’immobilier est accessible, presque tout le monde est propriétaire. Ceux qui sont locataires ne sont donc pas toujours les plus fiables financièrement« , prévient Guillaume Fonteneau, conseiller en gestion de patrimoine indépendant cité par Les Echos.