Que faire en cas de décès d’une personne locataire de son logement ? La famille, déjà affectée par cette épreuve, peut se sentir perdue face aux tracas administratifs. Nous allons voir quelles sont les conséquences du décès du locataire sur le bail, selon qu’il vivait seul ou non, ce que les héritiers peuvent faire, et comment cela se passe vis-à-vis du propriétaire-bailleur.

Vérifier la nature du bail : location meublée ou vide ?

Lorsqu’un locataire décède, la première étape est de vérifier son contrat de location pour savoir s’il louait son logement meublé ou vide. En effet, les dispositions légales sont différentes d’un régime à l’autre. Pour les locations vides à usage d’habitation principale, c’est l’article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qui indique ce qui se passe en cas de décès.

La location meublée, elle, n’est pas réglementée sur cette question, à moins que le bail ne contienne une clause relative au décès. Selon l’article 1742 du Code Civil, le bail n’est pas résilié par la mort du locataire. Il est transféré automatiquement à ses héritiers, sans que ceux-ci aient à faire quoi que ce soit. En pratique, il est tout de même préférable d’en informer le bailleur. Si aucun des héritiers ne veut rester dans le logement, ils doivent résilier le bail en donnant congé avec 1 mois de préavis. Pendant ce mois, ils enlèvent les affaires du défunt, puis procèdent à un état des lieux de sortie avec le bailleur. Ils se chargent de solder les comptes et de récupérer le dépôt de garantie.

La suite de l’article concerne donc les contrats de locations vides.

Le transfert du bail au conjoint

Si le locataire décédé était marié ou pacsé, c’est l’article 1751 du code civil qui compte : le contrat de location est transféré automatiquement au conjoint survivant, même si bail n’était pas à son nom. A partir de là, deux options : soit le conjoint prend la suite du bail, éventuellement en le mettant à son nom, soit il y renonce. Dans cette seconde hypothèse, il doit alors donner congé en respectant le délai de préavis légal de 3 mois.

Toutefois,  il peut arriver que le conjoint ne puisse se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du Code civil (soit parce que le local n’est pas à usage exclusif d’habitation, soit parce que le local ne sert pas effectivement à l’habitation des deux époux), dans ce cas le transfert du bail ne sera pas automatique à son profit, il faut alors se reporter au paragraphe suivant.

Les autres cas de transfert du bail

Si le défunt n’était lié ni par le mariage ni par un PACS, ou bien si l’article 1751 du Code civil ne s’applique pas (cf paragraphe ci-dessus), le bail d’habitation peut être transféré soit :

  • au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;
  • aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;
  • aux ascendants, au concubin notoire (c’est-à-dire depuis au moins un an) ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

A partir du moment où l’une des personnes remplit ces conditions, le transfert est automatique ; si elle refuse de récupérer le bail, elle doit le résilier rapidement respectant le délai de préavis légal. Tant qu’elle ne le fait pas elle reste tenue du paiement des loyers et des charges à compter du décès du titulaire.

Si plusieurs de ces personnes demandent le bail et ne parviennent pas à se mettre d’accord, il faut faire trancher l’affaire par un juge qui décidera à qui revient le logement en fonction des intérêts et situations de chacun.

Si personne ne remplit ces conditions, ce qui arrive notamment lorsque le locataire vivait seul, dans ce cas le bail sera résilié de plein droit et sans préavis le jour de la mort du locataire. La famille doit toutefois avertir le propriétaire et lui adresser un acte de décès. C’est la date de la mort et non la date de réception de l’acte qui marque la fin de la location. Étant donné que le bail est résilié, le temps nécessaire aux proches pour vider l’appartement, résilier les différents abonnements et rendre les clés donne droit au propriétaire de réclamer une indemnité d’occupation (qui doit être distinguée du paiement des loyers jusqu’au décès). Cependant en cas de litige, le tribunal est libre de valider ou non cette demande.

S’il y avait des impayés de loyer causés par le locataire de son vivant, ou des dégâts constatés lors de l’état des lieux de sortie, ce sont ses héritiers qui devront les régler sauf s’ils renoncent à la succession (comme toute autre dette, d’ailleurs). Dans ce cas, le bailleur n’a aucun recours pour récupérer ses loyers.

Attention : Le bailleur n’a pas le droit de débarrasser lui-même le logement du mobilier du défunt. En présence d’héritiers, il doit attendre qu’ils aient vidé le logement (éventuellement en leur réclamant une indemnité d’occupation comme vu ci-dessus). Au cas où il n’y aurait aucun héritier, se reporter au dernier paragraphe

La marche à suivre pour le nouveau bénéficiaire du bail

Le proche du défunt bénéficiaire du nouveau bail doit adresser un courrier au propriétaire dans lequel il l’informe du décès du locataire et lui demande de constater le transfert du bail à son profit. La loi ne prévoit pas de formalisme précis ni de délai légal pour effectuer cette démarche, cependant il est préférable de le faire en recommandé avec accusé de réception, et de joindre les justificatifs pour prouver le lien existant avec le locataire décédé. Il n’y a pas d’obligation légale de faire un nouveau bail, cependant au moment du renouvellement les parties peuvent en profiter pour refaire un bail avec le nom du nouveau locataire. Bien évidemment il doit faire le nécessaire pour prendre la suite du paiement du loyer et des charges (mettre en place un virement automatique par exemple).

Décès d’un locataire sans héritier, sans famille : comment faire pour vider les meubles ?

Si personne ne se manifeste pour récupérer les effets personnels du défunt, le bailleur peut soit :

  • Former une requête devant le président du tribunal de grande instance à l’aide d’un avocat afin de nommer un administrateur provisoire qui décidera du sort des meubles et des affaires du défunt. Tant que cette procédure n’est pas terminée, le bailleur ne peut pas récupérer ni relouer son logement. C’est un processus qui peut être long (d’autant plus qu’il faut attendre 3 mois après le décès pour l’entamer) donc plutôt désavantageux pour le bailleur.
  • Sinon, il peut demander au greffier en chef du tribunal d’instance (pas besoin d’avocat dans ce cas) de dresser un état descriptif du mobilier conformément aux dispositions de l’article 1323 du Code de procédure civile. A partir d’un mois après le décès, si cet état descriptif a été réalisé, le juge du tribunal d’instance peut autoriser le bailleur à faire enlever les meubles et à les stocker ailleurs (à ses frais), afin de pouvoir disposer à nouveau de son logement. Le bailleur doit ensuite faire nommer un curateur par le tribunal de grande instance, curateur qui décidera du sort des meubles par exemple en les vendant aux enchères publiques. C’est auprès de ce curateur que le bailleur devra se retourner pour éventuellement se faire rembourser les frais de déplacement et de stockage des meubles.