On confond souvent logement indécent et logement insalubre. S’il ne s’agit pas du même degré de gravité, l’un comme l’autre est sanctionnable pour le bailleur et ouvre des possibilités de recours pour le locataire.

Un logement insalubre est un logement qui présente un danger mettant en jeu la santé ou la sécurité de l’occupant. C’est la notion la plus grave. Un logement indécent revêt un caractère moins urgent : il s’agit d’un logement trop petit et/ou n’offrant pas certains éléments de confort basique.

L’image ci-dessous montre les différents états de dégradation d’un logement, d’un point de vue légal (source Adil 78) :

Différence entre indécence et insalubrité dans un logement

Les caractéristiques d’un logement indécent et les recours possibles

Logement insalubre avec humidité - Crédit : midilibre.frLe propriétaire-bailleur est dans l’obligation contractuelle de fournir un logement décent au locataire, c’est à dire les caractéristiques de confort minimum. Ceci inclut par exemple :

  • Une surface minimale de 9 m² avec hauteur sous plafond minimale de 2,20 m, ou bien un volume global supérieur ou égal à 20 mètres cubes. Attention : dans certains cas cette dernière condition ne suffit pas (en savoir plus) !
  • Un accès à l’eau potable avec pression suffisante ;
  • Un réseau électrique (et éventuellement de gaz) aux normes et en état de fonctionnement ;
  • Un éclairage naturel suffisant dans les pièces principales ;
  • L’absence d’infiltrations ou de remontées d’eau ;
  • Un chauffage aux normes et qui fonctionne ;
  • La possibilité d’installer un appareil de cuisson ;
  • etc.

Retrouvez l’ensemble des points obligatoires pour un logement décent dans cette plaquette.

Les recours pour le locataire qui constate un manquement :

  • Tenter une démarche amiable avec le bailleur ;
  • Saisir la commission départementale de conciliation ;
  • Saisir le juge d’instance qui pourra imposer des travaux (avec sans doute une astreinte par jour de retard) ou diminuer le loyer. Si le propriétaire ne réalise pas les travaux dans les délais ordonnés par le tribunal d’instance, le locataire peut quitter le logement sans être soumis à un préavis.

Les caractéristiques d’un logement insalubre et les recours possibles

Comme vu plus haut, on parle d’insalubrité lorsque le logement et/ou l’immeuble est tellement dégradé qu’il présente un risque pour la santé ou la sécurité des occupants. Ce risque s’évalue au cas par cas. C’est le préfet qui est en charge des questions d’insalubrité.

Lorsque qu’une plainte ou un signalement leur est communiqué, les services communaux d’hygiène et de santé (ou l’agence régionale de santé) vérifient sur place et établissent un rapport destiné au préfet. Celui-ci prend ensuite avis d’une Commission auprès de laquelle le propriétaire peut contester l’insalubrité ou qui en est responsable. Si elle est avérée, le préfet prend un arrêté d’insalubrité remédiable ou définitive, comportant un interdiction temporaire ou définitive d’habiter les lieux.

Si l’insalubrité est remédiable : le propriétaire doit entreprendre des travaux jusqu’à ce que les services constatent la fin de l’insalubrité, ce qui entraînera un nouvel arrêté permettant de nouveau d’habiter les lieux. Pendant les travaux, le propriétaire doit reloger à ses frais les locataires. Ces derniers sont bien sûr dispensés de payer leur loyer tant que l’arrêté d’insalubrité est en vigueur. Dans certains jugements, le bailleur a même été condamné à verser des dommages-intérêts au locataire. Si le propriétaire ne réalise pas les travaux dans les délais ordonnés par la mairie, le locataire peut quitter le logement sans être soumis à un préavis.

Les recours possibles : toute personne qui estime un logement ou un immeuble insalubre peut le signaler auprès de la mairie (ou mairie d’arrondissement pour Paris). S’ensuit la procédure expliquée ci-dessus.

Attention : que ce soit dans le cas d’un logement indécent ou d’un logement insalubre, le locataire ne doit jamais cesser de payer son loyer tant qu’il n’a pas reçu de décision de justice lui donnant l’autorisation de le faire.