Trouver un locataire fiable et sérieux est essentiel pour un bailleur afin de maximiser ses chances de louer son bien sans impayés ni dégradations. En effet, nombreux sont les « petits propriétaires » qui ont investi à crédit et pour qui ce type d’incident peut avoir un grave impact sur leurs finances. Même s’il n’y a pas de recette miracle et que le risque zéro n’existe pas, voici quelques pistes pour savoir comment sélectionner au mieux son candidat locataire.

Vous avez démarré votre recherche de locataire et vous commencez à recevoir des candidatures. Vient maintenant le temps de faire le tri afin de dégoter le profil idéal pour vous et votre logement. Voici 8 conseils qui vous permettront sans doute d’optimiser vos chances de succès…

1) Les revenus du locataire

Évidemment, un bon locataire, c’est d’abord celui qui a suffisamment de revenus pour payer son loyer. Si la majorité des propriétaires et agences demandent que les revenus soient au moins égaux à 3x le loyer pour éviter les impayés, certains sont prêts à descendre ce taux à 2,5x, voire 2x pour recevoir plus de candidatures. En effet, si ces candidats n’ont que peu de dépenses en dehors du loyer, ils pourront l’assumer aussi bien qu’un candidat ayant des revenus plus élevés mais devant rembourser des crédits par exemple.

D’autres propriétaires choisissent d’imposer des revenus au minimum égaux à 3,5x (ou plus) le loyer. En théorie, cela permet en effet de sécuriser un peu plus le paiement, mais le nombre de candidats diminue. Il y a alors un risque de passer à côté de candidats intéressants, comme des fonctionnaires ou des salariés de grandes entreprises par exemple. Il faut également garder en tête que plus les revenus sont importants par rapport au loyer, plus il y a un risque de voir le locataire déménager à court terme pour devenir lui-même primo-accédant ou louer un logement plus haut de gamme.

2) Vérifier les justificatifs pour s’assurer de sa solvabilité

Avec la loi Alur, la liste des justificatifs exigibles par le propriétaire est désormais fixée et limitative (on ne peut demander aucun autre document que ceux qui sont listés) : consulter cette liste. Ces justificatifs permettent au propriétaire de vérifier l’identité, le domicile actuel, l’activité professionnelle et les revenus du candidat. Au propriétaire donc de se protéger en demandant tous les documents que la loi lui permet, sachant qu’il est en droit de demander à voir les originaux s’il le souhaite.

Mais tous les propriétaires le savent : sur internet, se procurer de faux document est un jeu d’enfant, et les locataires qui fournissent des dossiers truqués en espérant obtenir le logement sont légion (20 % des dossiers environ selon des chiffres de la FNAIM de 2014). Pour trouver un locataire réellement solvable, le propriétaire a alors le choix de procéder lui-même à son « enquête » :

  • recouper les différentes données (contrat de travail, fiches de paie, avis d’imposition) pour voir si elles sont cohérentes,
  • vérifier l’avis d’imposition grâce au site des impôts,
  • chercher le nom de l’entreprise sur internet,
  • appeler l’employeur,
  • etc.

Il peut aussi confier cette vérification, avec accord du locataire, à une société tierce. LocService a ainsi noué un partenariat avec la société BePrem’s qui peut se charger de vérifier les justificatifs des candidats. Il faut savoir qu’en général, les assurances de loyers impayés ne fonctionneront pas s’ils s’avèrent que les justificatifs du locataire sont faux.

3) Se couvrir contre les impayés

Il y a plusieurs solutions pour se prémunir des impayés, et il vaut mieux se tourner vers les candidats qui vous donnent des garanties de solvabilité. La plus connue est bien sûr le garant physique, c’est-à-dire une personne dans l’entourage du locataire qui est prête à payer le loyer en cas de défaillance de sa part. Il convient là aussi de vérifier leur solvabilité en leur demandant des justificatifs, semblables à ceux demandés pour le locataire. Attention peut-être à la personne qui se porte caution pour le candidat : s’il s’agit d’un ami ou des parents de son concubin par exemple, n’y a-t-il pas un risque de le voir se désengager plus facilement que s’il s’agissait de sa famille directe ?  De nombreux propriétaires favorisent ainsi les étudiants dont les parents se portent caution, car ce type de profil présente a priori peu de risques en matière d’impayés.

Mais il existe aussi des garanties fournies par des organismes selon le profil du locataire : la « Clé » pour les étudiants qui n’ont pas de garant, Visale pour les salariés et les jeunes, ou le Pack Fastt PLUS, partenaire de LocService, pour les intérimaires. Ces garanties permettent ainsi aux locataires « précaires » d’avoir un dossier beaucoup plus rassurant pour le bailleur.

Le propriétaire peut aussi tout simplement souscrire à une assurance loyers impayés qui dispense le locataire d’avoir à présenter un garant (sous réserve d’éligibilité).

Attention aussi aux moyens de paiement du locataire : s’il insiste pour payer la caution et les loyers en liquide ou via des chèques qui ne sont pas à son nom, cela peut être un signe de difficultés financières de type interdit bancaire.

4) Juger le sérieux du locataire

Visite d'un logement par de futurs locatairesUn locataire qui a de bons revenus n’est pas forcément un bon payeur, et ça ne l’empêche pas de provoquer des nuisances ou des dégradations. Le sérieux et l’honnêteté du locataire est une problématique complexe car elle est aussi importante pour le bon déroulement de la location que difficilement évaluable. On s’approche ici de ce que pourrait faire un employeur vis-à-vis d’un candidat à un poste.

Une solution relativement simple est de contacter si possible le bailleur précédent pour l’interroger sur la qualité de ses relations avec son ex-locataire. Egalement, pourquoi ne pas chercher le nom du candidat dans un moteur de recherche internet pour trouver d’éventuelles informations sur lui : concordance avec les justificatifs fournis, CV, réseaux sociaux, etc. Rien d’illégal, puisque ce sont des données publiques. Le propriétaire doit aussi être attentif au comportement du candidat lors des échanges téléphoniques et de la visite : ponctualité, ton de la voix, langage corporel, réactivité aux appels et aux mails,… Il faut se méfier par exemple d’un locataire qui se montre trop pressé, peu attentif lors de la visite ou qui tarde à répondre aux mails ou au téléphone. Un candidat qui ne montre pas d’enthousiasme particulier est peut-être sur un choix par défaut et risque de quitter le logement dès qu’il aura trouvé mieux.

Bien sûr, pour cela, il est largement préférable d’avoir un contact direct avec le candidat et d’éviter les intermédiaires.

5) Attention aux locataires âgés

Avant de louer à un senior, souvenez-vous que si un locataire a plus de 65 ans (ou héberge une personne à charge de plus de 65 ans) et que ses revenus sont inférieurs à un certain plafond, le propriétaire ne peut pas lui donner congé sauf s’il lui trouve une solution de relogement ou s’il est dans la même situation d’âge ou de revenus.

Le propriétaire doit donc s’assurer qu’il n’aura pas besoin à court/moyen terme de récupérer ou vendre le logement.

Cette protection du locataire âgé n’est pas valable en cas de manquement grave du locataire (non-paiement du loyer par exemple).

6) Rappel sur la discrimination

Comme l’on traite de la sélection des candidats, rappelons que la loi interdit, sous peine de poursuites pénales, de pratiquer une discrimination liée à la race, la religion, les opinions politiques, les mœurs ou le sexe du demandeur. Un propriétaire refusant un logement pour une de ces raisons est passible de 3 ans de prison et 45 000 € d’amende.

7) Anticiper la vacance locative

A moins que vous ne fassiez de la location étudiante ou du meublé avec bail d’un an, plus le locataire semble vouloir rester longtemps, mieux c’est. En effet, réduire le plus possible la vacance locative est l’un des ingrédients-clés pour optimiser le rendement d’un bien. Ainsi un salarié en CDI confirmé, hormis la sécurité financière qu’il apporte, est forcément à privilégier car il a moins de chances d’avoir à déménager à court terme qu’un CDD. De plus, si le logement est proche de son lieu de travail, il y a là aussi moins de chances de voir le locataire déménager pour se rapprocher de son travail.

Dès que vous savez que le locataire va quitter le logement, vous pouvez anticiper en cherchant gratuitement sur LocService.fr un nouveau locataire qui sera disponible à la date de libération du logement. Ainsi, vous minimiserez la période de vacance.

8) L’avantage de la mise en relation inversée

Pour mener lui-même sa recherche de locataire, le propriétaire peut bien sûr passer par le circuit des petites annonces classiques : dans ce cas, il publie ses coordonnées, reçoit des emails ou des appels (qui peuvent être très nombreux dans les grandes villes) et présente son bien à chaque fois tout en questionnant son interlocuteur à propos de ses revenus. En somme, un travail fastidieux !

Pour faciliter cette phase de recherche et ne plus perdre de temps au téléphone ou à répondre aux mails, LocService.fr a inventé le concept de mise en relation inversée : ce sont les propriétaires qui contactent les candidats locataires après avoir examiné leurs critères, leur profession, leurs revenus et leurs garanties. Ce système évite les contacts inutiles et fait gagner du temps d’un côté comme de l’autre. En plus, sur LocService.fr, l’accès est entièrement gratuit pour les propriétaires. Pour essayer, cliquez sur le lien suivant : Trouver un locataire.