Entre augmentation des prix et crise économique, les conditions de logement des Français se sont considérablement dégradées. Dans ce contexte, l’encadrement des loyers est un sujet majeur de la campagne présidentielle. La question est de savoir si cette mesure favorisera réellement l’accès au logement locatif ?

Selon une étude IFOP de septembre 2011, 50 % des ménages consacrent entre 30 et 50% de leurs revenus disponibles au logement, 15 % déclarent même être obligés de réduire leur budget alimentation. Le loyer étant le principal poste de dépenses des ménages, il suffirait donc de bloquer les loyers pour faciliter l’accès au logement des locataires. Certains proposent de bloquer strictement les loyers, d’autres de limiter la hausse à l’IRL même en cas de relocation. Les opposants estiment que le marché s’auto régule et que cette mesure serait même contreproductive.

Encadrer les loyers pour favoriser l’accès au logement

Selon les partisans de cette mesure, cela permettrait à court terme de relancer le pouvoir d’achat des ménages et donc de relancer la consommation. Un logement plus abordable favoriserait la mixité sociale et la mobilité professionnelle. Des loyers plus faibles permettraient souvent de rapprocher le locataire de son lieu de travail et donc de diminuer les frais de transports et la pollution associée.

D’autre part, en cette période de crise ne semble-t-il pas normal de privilégier le locataire par rapport au propriétaire qui possède déjà un patrimoine immobilier ? Compte tenu du rendement des placements financiers actuels, l’immobilier resterait un investissement sûr même avec un blocage des loyers.

Même si Monsieur Apparu, ministre du logement, est farouchement opposé au blocage des loyers, une nouvelle loi taxe les loyers abusifs des chambres de bonne supérieurs à 40 € le m2, ce qui semble prouver qu’il faut réguler le marché locatif.

Est-ce en encadrant les loyers que l’on va réellement aider les locataires ?

D’après les opposants, les loyers ont atteint un niveau si élevé qu’il est de plus en plus difficile de trouver des locataires solvables. Conséquence les prix ont tendance à se stabiliser voire à diminuer dans certains secteurs. En d’autres termes le marché s’auto régule et cette mesure est donc inutile. De plus, les loyers sont déjà plafonnés pour tous les investissements immobiliers réalisés dans le cadre du dispositif Scellier et chaque année l’Etat publie un décret pour bloquer les loyers parisiens.

Après la réforme de la plus-value immobilière cette nouvelle mesure pourrait finir par décourager totalement les investisseurs privés. En décourageant les particuliers d’investir dans l’immobilier locatif ce sont les locataires qui seront pénalisés à terme par le manque de logements disponibles.

La rentabilité étant moindre, le propriétaire aura plus de mal à réaliser les travaux d’amélioration de son logement en particulier ceux visés par le Grenelle de l’environnement. Les prix de l’immobilier continuant de monter la rentabilité d’un investissement locatif serait bientôt nulle. Dans ces conditions pourquoi investir dans l’immobilier locatif ?

Et si la solution des loyers chers était ailleurs ?

Je comprends la difficulté des locataires à se loger pour un budget correct dans certaines régions. Mais cette problématique du logement locatif doit-elle être supportée uniquement par les petits propriétaires en bloquant les loyers ? La majorité de ces bailleurs possède un ou deux biens dont les revenus locatifs viendront compléter leur retraite.

Le problème majeur du logement en France est avant tout un problème d’offre locative et de prix immobilier trop élevé. N’oublions pas que les investisseurs institutionnels se sont retirés de ce marché au profit de l’immobilier d’entreprise. Les bailleurs particuliers jouent un rôle essentiel dans le logement en France car le marché locatif privé représente le quart des résidences principales.

J’espère que la campagne présidentielle sera un lieu privilégié de discussion pour une véritable politique du logement qui ne se résumera pas à encadrer ou non les loyers. Je laisserai la conclusion à l’économiste suédois Assar Lindbeck, qui fut président du comité Nobel d’économie, et qui déclara que « après les bombes incendiaires, le contrôle des loyers est le plus sûr moyen de raser une ville ».