Le réseau ANIL/ADIL (agences nationale/départementales pour l’information et le logement) a engagé en 2019 une enquête pour mieux connaître et comprendre les propriétaires bailleurs. L’objet principal de cette enquête était de faire ressortir les freins et les motivations des bailleurs pour entreprendre des travaux dans leurs logements. Les résultats ont été publiés fin février 2021 et en voici les grandes lignes.

Les 10 motivations des bailleurs pour faire des travaux

Les propriétaires bailleurs ont plusieurs raisons d’entreprendre des travaux. Les deux principales, pour près de la moitié des bailleurs, sont d‘améliorer le confort de leurs locataires (45 %), et de sécuriser leur revenu locatif (44 %).  Ces deux motivations sont en fait assez proches. Elles concernent des propriétaires pro-actifs, qui prennent soin de leur locataire et de leur investissement locatif ! En entretenant régulièrement leurs logements, ils espèrent fidéliser leur locataire et réduire la vacance locative lors de son départ…

Pour 1/3 des bailleurs, la motivation est plus de l’ordre de l’obéissance aux normes et règlementations qui s’imposent à eux. Ces dernières années, il s’agit principalement de mesures visant à améliorer la performance énergétique des logements. On sait par exemple que les logements les plus mal classés en termes de DPE seront tout bonnement interdits à la location dès 2023. Il faut donc anticiper et réaliser les travaux nécessaires à temps pour continuer à louer.

Pour un autre tiers, les travaux sont entrepris lorsqu’ils sont absolument incontournables, comme après un dégât des eaux.

Les avantages fiscaux obtenus pour la réalisation de tels ou tels travaux sont motivants pour 12 % des propriétaires, bien que la complexité administrative soit ensuite un frein à leur réalisation, comme nous le verrons plus bas. Et dans les mêmes proportions (12 %), les propriétaires effectuent les travaux demandés par le locataire pour avoir la paix !

Enfin, notons que 10 % des propriétaires considèrent la lutte contre le changement climatique comme principale objectif de leurs travaux.

L’étude de L’ANIL précise que les motivations des bailleurs changent selon la localisation de leur bien à louer : plus le marché est tendu, moins le bailleur est enclin à faire des travaux puisqu’il n’aura dans tous les cas pas de difficulté à trouver un locataire.

Quels sont les travaux les plus souvent entrepris ?

L’étude révèle dans un second volet les travaux les plus souvent entrepris. Ceux-ci sont dans la continuité des motivations observées : travaux d’embellissement et d’entretien en premier et travaux de mises aux normes en second.

Bien sûr, les travaux entrepris ne dépendent pas que de la motivation du propriétaire. L’état initial du bien est décisif. Les propriétaires effectuent davantage de travaux dans un bien ancien qu’il faut nécessairement remettre en état et aux normes avant de louer.

A quel moment les travaux sont-ils réalisés ?

La majorité des bailleurs interrogés ont entrepris les travaux dans un logement inoccupé : soit lors d’un changement de locataire (41 %), soit avant la première mise en location du bien (27 %).

14% des travaux réalisés le sont par nécessité (panne, urgence), et, chose notable, seulement 8 % à la suite d’une demande du locataire.

Les 10 freins des bailleurs pour entreprendre des travaux

Le premier frein est, sans surprise, lié au financement des travaux. Beaucoup de projets sont abandonnés à cause d’un manque de moyens ou d’un coût trop élevé des travaux envisagés. Seuls 6 % des travaux sont entrepris grâce au versement d’une subvention. Mais cela s’explique ! Plus de 60 % des propriétaires ne connaissent pas les aides dont ils pourraient bénéficier et ne savent pas où se renseigner.  Certains sont même plutôt résignés et avouent ne pas s’y intéresser puisque de toute façon ils n’ont « jamais droit à quoi que ce soit ».

Outre l’aspect économique, la présence du locataire dans le logement est un frein pour beaucoup de bailleurs. Ils préfèreront attendre la fin du bail pour disposer d’un logement vide. Un dernier tiers renoncera finalement aux travaux, estimant que l’investissement ne sera pas rentable.

Le profil type des propriétaires bailleurs qui font des travaux

L’étude s’intéresse enfin aux différents profils des bailleurs qui entreprennent (ou pas) des travaux. 12 profils se dégagent, répartis en 3 catégories.

  1. les bailleurs actifs : ils gèrent plusieurs biens, sont expérimentés comme bailleurs (depuis plus de 15 ans), souvent retraités.
  2. les bailleurs moins actifs : ils n’ont généralement qu’un seul bien en location, ne connaissent pas les aides financières possibles même s’ils sont propriétaires bailleurs depuis longtemps. Ils sont généralement encore en activité (moyenne d’age 40-59 ans)
  3.  les bailleurs « particuliers » : ils sont dans une logique d’investissement locatif, souvent pour des logements étudiants/meublés. Cette catégorie regroupe des bailleurs jeunes, et aussi des bailleurs désabusés, qui ont eu de mauvaises expériences avec leurs locataires.

Et vous ? Dans quelle catégorie de propriétaires bailleurs vous sentez-vous ? N’hésitez pas à raconter vos expériences de travaux en commentaire 😉

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