Ivan ThiébaultFausses fiches de paye, faux CDI, avis d’imposition trafiqués,… Face aux exigences des bailleurs et surtout des agences immobilières vis-à-vis des dossiers des candidats locataires, ces derniers sont nombreux (près d’un locataire sur deux) à falsifier une ou plusieurs pièces de leur dossier pour l’enjoliver et tenter d’obtenir un logement. Mais que risque-t-on concrètement lorsqu’on fournit un dossier de location frauduleux à un bailleur ou une agence ? Selon la FNAIM, le phénomène toucherait en moyenne 20% des dossiers pour les bailleurs particuliers, contre 10% chez les professionnels. Et parmi ces dossiers, 1 à 2% arrivent à passer entre les mailles du filet. Outre la crise et la difficulté grandissante de joindre les deux bouts pour beaucoup de foyers, la démocratisation de la fraude s’explique aussi par l’accès de plus en plus facile à des moyens technologiques efficaces : logiciels de retouche d’image, scanners ou imprimantes haute définition sont devenus aujourd’hui des équipements courants. Cependant, si la retouche de documents est relativement facile à effectuer, c’est au niveau de la cohérence entre les différentes pièces que le travail se complique (surtout entre l’avis d’imposition et les fiches de paye). C’est pourtant ce point que de nombreux bailleurs ou agences regardent en priorité, un simple calcul permettant de vérifier la véracité des chiffres.
Les risques encourus…en théorie
Produire de fausses pièces justificatives et s’en servir pour tenter d’obtenir une location relève du « faux et usage de faux« , un délit puni tout de même de trois ans d’emprisonnement et de 45.000 € d’amende. Une simple attestation d’hébergement qui serait fausse (pour fournir un justificatif de domicile), est punie de 1 an d’emprisonnement et 15.000 € d’amende. Le locataire peut également être poursuivi pour escroquerie, punie de 5 ans de prison et 375.000 € d’amende. Par ailleurs, selon L’article 1109 du Code civil, un locataire rendu coupable d’une telle fraude s’expose à une annulation de son bail.
…et dans la pratique ?
Dans la pratique, les chances pour le locataire fraudeur de se retrouver devant un tribunal restent faibles, a fortiori si la fraude est découverte avant l’acceptation du dossier. Dans l’immense majorité des cas, les bailleurs ou les agences ne donnent simplement pas suite à la candidature.
Si la fraude est découverte alors que le bail est déjà signé, cela reste compliqué pour le propriétaire, car c’est à lui de prouver l’existence de la fraude. Or il dispose de peu de marge de manœuvre pour procéder à des vérifications. S’il peut appeler un employeur pour lui demander l’exactitude du contrat de travail, ce dernier n’est pas dans l’obligation de répondre. S’il veut procéder à des vérifications relatives à la solvabilité du locataire, il se heurte au secret bancaire ou fiscal.
Il s’agit donc d’une procédure complexe, longue et couteuse qui a d’autant moins de chances de réussir que le locataire paye bien ses loyers. De plus, elle est susceptible de créer des tensions avec le locataire, ce qui n’est jamais souhaitable.
Il faut noter que la Commission Nationale de l’Informatique et des Libertés (CNIL) interdit aux agents immobiliers d’établir une liste des locataires ayant déjà tenté de frauder.
LocService aide les bailleurs à vérifier les dossiers des candidats
Pour aider les propriétaires dans leur recherche de locataire et aussi valoriser les locataires dont le dossier est cohérent, LocService a conclu un partenariat avec Dossier Facile qui se charge de stocker, vérifier et sécuriser les pièces justificatives des locataires.
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Propriétaires, faites le point sur les pièces justificatives que vous avez le droit ou non de demander à un locataire en consultant notre guide de la location.
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Bonjour, j’ai un problème avec mon ancien bailleur. Début 2020, j’emménage dans un appartement où il ne m’a jamais fourni l’état des lieux d’entrée malgré mes SMS et mails durant l’année. Début 2023, je fais part à mon bailleur de mon intention de déménager, dans ce cas je lui demande si le préavis est bien d’un mois comme le stipule le règlement (seul document fourni), il me le confirme. Je lui ai dit qu’une fois mon déménagement assez avancé j’enverrai le préavis. Il n’a pas tenu compte de cela et a commencé les visites. A la 2ème visite, l’appartement était réservé, ce qui fait que ma proprio m’a précipitée pour déménager: j’ai du régler ce qu’il fallait avec mon ancien travail et déménager du matin au soir pour que tout soit bouclé. J’en ai touché 2 mots au propriétaire mais ne voulant pas faire de dispute, j’ai envoyé le préavis et j’ai mis les bouchées doubles pour libérer l’appartement en 1 mois. Le bailleur voulait que je parte 1 jour plus tôt que la date convenue sur le préavis, mais j’ai refusé n’ayant pas fini mon déménagement. Le 31 mars le bailleur vient avec un technicien pour changer la plaque de cuisson fissurée quelques semaines auparavant (je n’ai rien fait pour, j’ai préparé un thé, je suis partie au travail et au moment de me préparer à dîner je constate la fissure). Le bailleur a refusé de me croire sans surprise de ma part, j’ai donc accepté de payer, il m’a fourni l’état des lieux de sortie. Le 1er avril 2023, j’ai quitté le logement à 5h du matin pour prendre l’avion (nuit blanche et exténuée puisque j’ai du nettoyer à nouveau après le passage du technicien). Le mois suivant, le 3 mai 2023, je demande la facture des travaux comme convenu, le bailleur me dit qu’il ne l’a pas. Les mois passent je cherche mes droits, je contacte des associations qui rejettent mon dossier comme je n’habite plus dans le département à proximité. En août 2023, je reçois sur mon compte le reste de ma caution et pas de facture. Mi-octobre je réclame de nouveau la facture qui tarde à venir. Le bailleur me la fournit daté du 25 mai, pour un plaque de cuisson 250€ + 30€, elle aurait fait un chèque en septembre 2023. Il me paraît évident que la facture n’a pas été faite le 25 mai, mais impossible à prouver. Je crois que la date est fausse parce que le bailleur voulait utiliser le dépôt de garantie et je suis tombée cette semaine sur un site expliquant qu’elle aurait du me rembourser la totalité de la somme au delà de 2 mois suivant mon déménagement. Je n’ai pas saisi de commission ne sachant pas les dépenses que cela me coûterait pour 280€ de facture. Avez-vous des idées pour que je prouve que le document est faux? Le manque de respect de cette femme est exagéré.
Bonjour,
Je vous signale une IMPOSSIBILITE pour verifier si les revenus annoncés par un candidat locataire sont bien ceux inscrits sur l’avis d’imposition.
Depuis plusieurs mois , l’administration fiscale sur impots.gouv (rubrique « verifier un avis d’impot » , NE PERMET PLUS cette verification , et permet seulement de verifier si l’avis est le dernier !!! ce qui ne sert pas à rassurer le bailleur et encore moins à verifier si les montants n’ont pas été falsifiés !
Je vous suggère d’essayer cette nouvelle fonction inutile qui a remplacé l’ancienne !
NB impots.gouv est incontactable…
Votre article est donc malheureusement A COMPLETER. Cordialement. Jean
Les agences vérifier bien lesûr dossiers location ??
Bonjour,
mon agence immobiliere m’a refusé un appart. par ce qu’elle dit que mon cdi est un faux or il est bien vrai.
Bonjour, vous leur avez proposé de téléphoner à votre employeur ? Demandez peut-être conseil à l’Adil, ils sauront vous aider mieux que moi