Comment faire face à des loyers impayés lorsqu’on est propriétaire ou locataire ? Ce type d’incident, qui touche 2 à 3 % des locations, peut devenir vite grave s’il n’est pas traité rapidement. Ce dossier vient donc vous éclairer sur les procédures à suivre, les recours possibles, et les aides disponibles pour solutionner ces impayés avant qu’il ne soit trop tard.
Définition d’un impayé de loyer
Juridiquement, un locataire est en « impayé » dès lors qu’il n’a pas payé entièrement son loyer à la date prévue dans le bail, que ce soit dans le secteur privé comme le secteur social. Le bailleur est ainsi en droit d’entamer immédiatement une procédure devant les tribunaux, celle-ci pouvant aboutir à la résiliation de votre bail.
Cependant, dans la pratique, diverses procédures intermédiaires existent dans le but d’éviter la solution extrême de l’expulsion et de favoriser les solutions amiables.Pour les bénéficiaires des APL : aux yeux de la CAF, le locataire est en impayé s’il n’a pas réglé deux mois complets de loyer, ou bien trois mois résiduels si l’allocation est versée directement au bailleur. Si vous vous retrouvez dans cette situation, la CAF peut suspendre les allocations, ce qui va donc creuser la dette envers le bailleur. Mieux vaut donc réagir au plus vite !
Que faire en cas de loyer impayé ?
Coté locataire :
- Prenez rapidement contact avec votre bailleur pour lui expliquer vos difficultés.
- Tentez une négociation avec lui pour demander à étaler votre dette dans le temps (ce qu’on appelle un « plan d’apurement »).
- Formalisez impérativement cet accord par écrit et respectez-le !
- Pour les bénéficiaires des APL : fournissez impérativement le plan d’apurement à la CAF pour le maintien de votre Allocation Logement. N’oubliez pas que vous pouvez vous renseigner gratuitement auprès de la CAF et de l’Adil de votre département sur la meilleure marche à suivre et les aides disponibles en fonction de votre situation.
Coté bailleur :
- Prenez immédiatement contact avec votre locataire lorsque vous constatez un impayé, afin de déterminer s’il s’agit d’un souci temporaire ou durable.
- Essayez d’établir ensemble un plan d’apurement comme vu précédemment. Si le locataire est face à des problèmes financiers qui ne lui permettent pas de continuer à honorer son loyer, une résiliation amiable du bail peut être envisagée au lieu de continuer à creuser la dette. Si cette solution amiable ne fonctionne pas ou si les impayés persistent :
- Envoyez un simple rappel de paiement à votre locataire défaillant (téléphone, mail, courrier simple).
- Si cette lettre reste sans effet au bout de 15 jours, envoyez une lettre de mise en demeure en recommandé avec accusé de réception au locataire ET à sa caution.
- En cas d’absence de réponse ou de refus de votre locataire, envoyez une demande de paiement par lettre recommandée avec accusé de réception à la caution. Si votre location bénéficie de la garantie Visale, n’oubliez pas de déclarer l’impayé pour pouvoir obtenir son remboursement (attention aux délais à respecter).
- Si ces démarches ne donnent rien, on passe alors à la procédure juridique :
- Soit pour tenter de récupérer les loyers : vous devrez alors saisir le tribunal d’instance du lieu où se situe le logement. Le juge convoquera les parties et pourra se prononcer sur le paiement des loyers dus, en tout ou partie, ou bien accorder des délais à la caution. A savoir : pour les créances de moins de 4000 €, une procédure simplifiée par voie d’huissier est possible grâce à la loi Macron (lire cet article pour en savoir plus).
- Soit pour entamer une procédure d’expulsion.
Locataires : les aides pour payer votre loyer
Le locataire qui connaît des difficultés à payer son loyer peut, si ce n’est pas déjà le cas, solliciter la CAF pour obtenir une allocation logement (APL, ALF ou ALS). Si ces difficultés font suite à un changement important dans la situation financière ou familiale du locataire, les allocations peuvent être réévaluées en cours d’année sans avoir à attendre le prochain calcul.
Si le locataire se retrouve dans une situation financière particulièrement précaire, il peut aussi se tourner vers le FSL (fonds de solidarité pour le logement) qui est un service institué dans chaque département français. Le FSL peut, entre autres, servir à rembourser les dettes locatives sous forme de subvention ou de prêt. Pour en bénéficier, il faut se renseigner auprès du CCAS (Centre Communal d’Action Social), de Caisse d’Allocations Familiales, ou bien de l’ADIL (Agence Départementale d’Information sur le Logement).
Propriétaires bailleurs : pour éviter les loyers impayés, protégez-vous ! Il existe des garanties proposées par l’Etat et Action Logement : la garantie Loca-Pass, destinée aux bailleurs personnes morales (HLM par exemple), et la garantie Visale destinée aux salariés et aux jeunes louant dans le parc privé.
Sinon, il existe aussi des assurances privées qui vous protègent non seulement des loyers impayés mais aussi des dégradations et des coûts de procédure. Pour les propriétaires inscrits sur LocService.fr, nous réservons une Offre Privilège permettant de bénéficier d’une assurance loyers impayés avec 1 mois de cotisation offert. Cliquez ici pour y accéder !
Bonjour Ivan, voici la situation. J’ai une amie qui a loué un studio pendant 5 mois, celle-ci a versé convenablement le loyer, n’a jamais eu de retard. Etudiante, elle était éligible à la CAF, et d’un montant mensuel de 171 euros soit 171 x 5 = 855€. La propriétaire percevait la CAF directement sur son compte bancaire, tout en promettant à mon amie qu’elle lui versait le total des versements de la CAF….Cela n’a jamais été fait et ma copine n’a pas eu le temps de s’en charger puisqu’elle devait repartir à l’étranger. Désormais de retour et suite à de nombreuses relances auprès de l’ancienne propriétaire, celles-ci sont restées vaines. La CAF dit ne pas être responsable et qu’il faut trouver une autre solution. Il faut obliger la CAF a envoyé une lettre de remboursement à la propriétaire?? Autrement que faire pour que la propriétaire rembourse les 855 euros ?? Avez-vous un moyen de pression? Mise en demeure ? Procès ? etc… Merci infiniment
Bonjour, il s’agit d’un cas atypique car normalement quand le propriétaire touche directement l’aide au logement, il ne réclame au locataire que la somme correspondant à la différence (somme = [loyer initial] – [aide de la CAF]). C’était donc à votre amie de ne verser que cette somme et non pas le loyer entier. Il me semble donc en effet que la CAF n’est pas responsable.
Si vous avez les preuves suffisantes pour démontrer que la propriétaire a perçu un excédent de loyer et qu’elle ne veut pas rembourser, commencez en effet par lui envoyer une mise en demeure par LRAR, et si cela ne fonctionne pas saisissez la Commission de Conciliation.
Bonjour nous sommes passés au tribunal pour loyer un payer avec un report d’audience cela fait malheureusement deuxième fois que nous avons de grosses difficultés au report de Diences tous mes loyers seront payés est-ce que l’expulsion sera toujours d’actualité ou pas
Bonjour, ce n’est hélas pas moi qui suis compétent pour répondre à cette question, mais plutôt le juge il me semble !
Je me trouve actuellement dans l’impossibilité de régler mes loyers impayés je suis en fin de droit je touche 16,25 € par jour je suis allé voir une assistante sociale elle m’a dit de voir avec mon bailleur pour régulariser ma dette vous parlez d’une réponse je trouve lamentable que ces personnes qui perçoivent des serviettes astronomique vous répondre de cette manière que faire
Bonjour, je vous invite à prendre conseil auprès de l’Adil qui seront plus à même de vous renseigner.
Bonsoir
je suis propriétaire d’un appartement ma locataire vient de m’adresser son recommandé pour partir de mon logement le problème est qu’elle a déménagé mais l’appartement est dans un état très sale. Comment doit on faire pour récupérer les clés avant la fin de préavis (3 mois) afin de restaurer celui ci. Quelles sont les solutions pour que je récupère ce logement d’autre part l’edf a coupé
l’électricité faute de paiement. Comment puis je me libérer de ce locataire au plus tôt ?? Elle ne répond pas à mes appels téléphoniques…
Merci
Bonjour, à ma connaissance techniquement vous ne pouvez pas imposer au locataire de vous rendre les clés en avance, il a jusqu’au dernier jours du préavis pour le faire. Par contre s’il ne vous rend pas les clés et fait le mort, là cela devient plus compliqué et dans ce cas il serait plus adapté de vous renseigner auprès de l’Adil de votre département sur les démarches à entreprendre.
démarche à suivre pour récupérer les versements de loyer suspendu par la caf quand le locataire refuse de signer le plan d’apurement proposé par la caf.
=> consulter l’Adil
Je me sépare de ma compagne vers ki me tourner pour ke l’on m’aide à retrouvé un appartements sachant ke je ne peux payer que un seul loyer pour entrer dans l’appartement
Vers LocService.fr évidemment 🙂
Et comment ça se passe t’il pour louer un logement quand on a des dettes de loyers ?
Théoriquement, un propriétaire ou une agence n’ont pas de moyens de vérifier l’état de vos dettes et vous n’avez pas à leur fournir de document relatif à cela.
Si vous avez les moyens financiers de rembourser votre dette ET d’assumer un nouveau loyer, a priori il n’y a pas de problème.