Investir dans la pierre pour louer, c’est bien, mais s’assurer que ce placement soit rentable, c’est mieux ! Entre les loyers qui n’augmentent plus, les risques d’impayés ou de dégradation et la vacance locative qui atteint des sommets (+30 % depuis 2008 selon Clameur), la rentabilité locative est une problématique bien réelle qu’il ne faut surtout pas oublier d’optimiser. LocService vous donne quelques astuces

  1. L’emplacement ! Evidemment, c’est le sempiternel refrain dans l’immobilier. Investir pour le rendement n’est réaliste que si le bien se situe dans un secteur où il existe une vraie demande locative. Pour évaluer cette demande à l’échelle d’une ville ou d’un arrondissement, nous vous proposons un outil appelé le Tensiomètre Locatif : dans le graphe du haut (« Facilité à trouver une location »), si la flèche tend vers le coté « Difficile », c’est qu’il existe un déficit d’offre face à la demande. Si au contraire la flèche tend vers le côté « Facile », vous aurez probablement plus de mal à trouver des locataires et ceux-ci pourraient être plus exigeants. Evidemment, dans une même ville, la demande varie selon les zones, il faut alors se renseigner sur les quartiers les plus sollicités (ce ne sont pas forcément les plus chics !) et les éventuels campus qui drainent beaucoup d’étudiants. Attention aux universités ou grandes écoles qui sont susceptibles de fermer ou déménager à court/moyen terme, cela arrive…
  2. Rentabilité investissement locatifLe financement à crédit : l’investisseur a le droit de déduire de ses revenus fonciers la totalité de ses intérêts d’emprunt. Cet effet de levier influence positivement la performance de l’opération.
  3. Le montant des travaux : la loi autorise la déduction de ces dépenses, ce qui génère une économie fiscale appréciable. Ce scénario est à privilégier pour les contribuables disposant de revenus fonciers fortement imposés (TMI à 41 % ou 45 %). Plus les travaux sont élevés, plus ces revenus fonciers seront « écrasés » et plus l’économie d’impôt sera appréciable. L’imputation sur son revenu global n’est possible que dans la limite de 10.700 € par an (hors intérêts d’emprunt).
  4. La surface : les moyennes et grandes surfaces accueillent des ménages (couples, familles) moins mobiles que des jeunes. Cette occupation longue durée génère un rendement pérenne avec moins de vacance. Attention cependant à ce que le bien soit dans un environnement attractif pour ce type de locataire (proche des écoles, des zones d’emploi, possibilités de stationnement, etc.), sinon ce sera l’effet inverse ! Il faut également garder à l’esprit que plus la surface augmente, plus le loyer moyen au mètre carré diminue.
  5. Le timing de la revente : céder le bien locatif le plus tard possible permet d’amoindrir l’impôt sur la plus-value, vu le mécanisme d’abattement pour durée de détention. Attention, pour les prélèvements sociaux (15,5 %), le barème des abattements est différent et l’exonération n’intervient qu’après 30 ans de détention.
  6. Louer sans agence : s’affranchir des honoraires d’agence en louant de particulier à particulier est un gros plus pour votre rentabilité. Sur LocService par exemple, vous pouvez inscrire vos biens à louer et accéder gratuitement à une liste de locataires potentiellement intéressés. Et avec les outils qui existent actuellement, gérer soi-même ses biens devient réellement facile ! LocService l’a bien compris et a établi un partenariat avec Gererseul.com (23 % de remise) : ce site offre une interface en ligne très complète vous permettant d’être autonome dans la gestion de vos biens tout en respectant la législation en vigueur. Essayez-le gratuitement pendant 1 mois en cliquant ici.