Panneau "A louer" sur un appartement - Source image : liberation.frDuflot, Girardin, Résidences services… Les investissements immobiliers couplés à des dispositifs de défiscalisation, lorsqu’ils sont utilisés sans un minimum de précautions, peuvent se transformer en cauchemar pour les contribuables qui croyaient faire un placement sûr et rentable. Décryptage et astuces pour éviter les pièges

Véritables arnaques, montages hasardeux, programmes immobiliers non viables économiquement, les dangers sont nombreux pour les contribuables qui peuvent non seulement perdre leur investissement mais en plus être rattrapés par le fisc. Certains programmes de défiscalisation sont particulièrement exposés aux escroqueries, comme le Girardin industriel (investissement en outre-mer) : des dizaines de milliers de contribuables français ont été victimes de sociétés promettant des rentabilités juteuses mais qui finalement n’ont jamais tenu leurs engagements (voir exemple ici). Ce dispositif, assez risqué, est régulièrement décrié et nécessite la plus grande vigilance quant au sérieux des sociétés intermédiaires et  la nature des produits dans lesquels ils ont investi.

En ce qui concerne directement l’immobilier locatif, les investissements en Robien, Borloo, Scellier et aujourd’hui Duflot peuvent aussi avoir leur revers de médaille. Le schéma classique : faute de terrains disponibles (ou abordables) dans les secteurs tendus, un promoteur va choisir un emplacement plus excentré, voire en rase campagne, pour construire. Les logements réalisés seront vendus à des prix certes intéressants, mais la demande locative sera nulle ou presque. Pour les écouler, le promoteur fait appel à une société de défiscalisation qui fera tout pour que les acheteurs ne voient pas ce qu’ils achètent ni l’environnement dans lequel a été construit le programme immobilier. Alléchés par les packages tout inclus que proposent ces sociétés (acquisition, assurance, garantie loyers impayés, gestionnaire de bien, etc.), les investisseurs croient investir dans un produit sûr sans avoir besoin de se déplacer. Leurs risques : non seulement d’être surfacturés, de ne pas trouver de locataires, mais aussi de perdre leur réduction d’impôt si le logement n’est pas loué dans la première année.

Les investissements en résidences services doivent également être traités avec prudence : les propriétaires ne louent pas en direct mais via un intermédiaire,  qui leur reverse un loyer soi-disant garanti. Mais ce loyer peut être artificiellement gonflé pour faire monter la rentabilité et attirer les investisseurs, et finalement revu à la baisse. Les propriétaires sont contraints d’accepter car résilier le bail les exposerait à verser des indemnités dites d’éviction, mais aussi à perdre la réduction d’impôt liée au dispositif

5 conseils pour éviter les pièges de la défiscalisation

  1. Tensiomètre Locatif de LocServiceVérifiez que le marché est favorable : présence d’une demande locative supérieure à l’offre ou au moins équilibrée, en d’autres termes la tension locative. Pour évaluer la tension locative d’une ville, LocService propose un outil gratuit, le Tensiomètre Locatif.  Egalement s’assurer de l’adéquation entre la nature/l’emplacement du logement et celle du public ciblé : par exemple proximité des écoles pour une résidence étudiante.
  2. Vérifiez que les loyers utilisés pour évaluer la rentabilité locative de votre investissement correspondent bien à la réalité du marché local. Pour cela, vous pouvez utiliser la Cote des Loyers LocService, gratuite et mise à jour en temps réel.
  3. Vérifiez le sérieux et la pérennité du promoteur, la qualité de ses réalisations et qu’il ne s’agit pas d’une micro-société.
  4. Ne pas mettre ses oeufs dans le même panier : diversifiez vos investissements, que ce soit par leur nature comme par leur emplacement. Evitez d’acheter plusieurs biens en même temps dans le même immeuble.
  5. Le financement : évitez les opérations packagées avec un prêt in fine adossé à un contrat d’assurance-vie ou avec un prêt à taux variable non capé. Adressez-vous à votre propre banquer qui fera une véritable étude de faisabilité.

Vous trouverez d’autres conseils et informations sur comment bien investir dans notre guide de la location.

Source : les Echos