L’investissement locatif est souvent jugé comme la panacée des investissements et placements d’argent. Pour autant, investir quand on ne dispose pas d’apport conséquent peut être considéré comme un frein à l’emprunt bancaire. Et nombreux sont ceux qui se démobilisent avant même d’avoir posé la question de faisabilité à leur banquier, persuadés qu’ils n’entrent pas dans les cases. L’investissement locatif sans apport, c’est tout à fait possible. Mais pas dans n’importe quelles conditions.

Quelles ont les conditions préalables à l’investissement locatif sans apport ?

Dans l’absolu, il est possible d’emprunter l’enveloppe globale correspondant à l’acquisition, y compris l’équivalent des frais de notaire – soit un emprunt à 110 % de la valeur du bien convoité. Toutefois, pour obtenir l’accord bancaire, il est préférable de disposer de quelques arguments auprès de son banquier. Dans tous les cas, les conditions suivantes sont requises ;
– Avoir un revenu stable (CDI ou revenu d’entrepreneur stable sur plusieurs années) ;
– Avoir mois de 40 ans. Non pas que cette condition soit éliminatoire, mais les banques sont plus enclines à prêter à de jeunes gens sans apport. Les assurances de prêt coûtent moins cher en dessous de 40 ans. Et un jeune dans un secteur d’activité porteur laisse entrevoir de belles promesses pour le banquier. Il faut donc savoir jouer avec ;
– Disposer d’une épargne. Encore une fois, l’épargne n’est pas indispensable, mais elle est un gros point positif. Lorsque vous cherchez à emprunter sans apport, c’est avant tout pour optimiser l’effet de levier, surtout lorsque les taux sont bas. De surcroît, plus votre enveloppe est importante, plus votre déficit foncier est important, et donc votre défiscalisation efficace. Et c’est un argument à faire valoir ;
Bien gérer son compte bancaire. Si vous êtes fréquemment à découvert, voire que vous le dépasser ou que votre compte laisse transparaître votre frénésie consumériste par le biais de prêts à la consommation ou autres revolving, oubliez l’investissement locatif. Une gestion de compte saine est un prérequis indispensable ;
Bien étudier le projet.

Quels sont les paramètres à prendre en compte pour défendre son projet ?

Si vous ne savez pas comment présenter votre projet, n’hésitez pas à demander les conseils d’un courtier. Habitué à traduire vos perspectives en calculs financiers, il saura exprimer avec justesse votre projet dans le langage des banquiers. Et surtout, il saura vous faire gagner du temps, et donc de l’argent. Pour les autres, il vous faudra effectuer quelques calculs et bien montrer à votre banquier que vous savez exactement ce que vous faites.

Au sein de votre projet, vous aurez identifié tous les risques et toutes les charges et vous les aurez chiffrés. Dans votre calcul de rentabilité, ne partez jamais à 100 % de la valeur locative. D’ailleurs, avant de fixer cette valeur locative mensuelle, vérifiez l’état du marché dans la ville où vous investissez. C’est le premier indicateur. Vos prix à la location doivent être justes ; n’hésitez pas à consulter la Cote des Loyers LocService pour vous faire une idée des loyers moyens pratiqués. Ensuite, pensez à toutes les taxes inhérentes à la propriété d’un bien. N’oubliez pas la taxe foncière (même si vous la défiscalisez par ailleurs dans votre calcul de déficit foncier, elle pèse néanmoins sur votre trésorerie). Pensez également aux vacances locatives : le turn-over entre les locataires peut vous coûter facilement un mois de loyer par an. Anticipez-le dans vos calculs ou souscrivez une assurance carence locative et loyers impayés.

Si vous décidez de mettre votre bien en gestion locative auprès d’une agence immobilière, comptez environ 11% de charges entre le coût de la gestion et le coût de l’assurance mentionnée plus haut. Si vous souhaitez emprunter sans apport, l’idéal est que votre revenu locatif à 70-80 % comble votre mensualité d’emprunt. Autre point important, n’hésitez pas à investir gros. Un investissement sur un seul appartement peut s’avérer risqué s’il se trouve sans locataire. Mais si vous faites l’acquisition d’un immeuble, vous divisez les risques. Il est très rare qu’un immeuble complet se trouve vide de locataire. Ou alors, vous avez raté quelque chose dans votre stratégie locative…