Demander une caution à son locataire ne suffit pas car il faut ensuite établir l’acte de cautionnement pour formaliser l’engagement. Evitez les erreurs en lisant cet article…

Petit rappel de la terminologie

La caution ou garant est la personne qui se porte garant du locataire et qui s’engage à payer ses dettes locatives à sa place. Le cautionnement ou acte de caution ou encore acte de cautionnement est le document écrit par lequel la caution prend cet engagement.

Quelles sont les mentions obligatoires de l’acte de cautionnement ?

Article 22-1 de la loi du 6 juillet 89 tendant à améliorer les rapports locatifs : « la personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte et de la reproduction manuscrite de l’article de loi suivant :

«Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation »

Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Si ces formalités ne sont pas respectées, le cautionnement peut être reconnu comme nul.

En cas de cautions multiples, chaque caution doit rédiger son propre acte de cautionnement et recevoir un exemplaire original du bail.

Quelles sont les mentions interdites de l’acte de cautionnement ?

L’article L 341-5 du code de la consommation énonce que si le bailleur est un loueur professionnel et si l’engagement de la caution n’est pas limité à un montant global, expressément et contractuellement déterminé, incluant le principal, les intérêts, les frais et accessoires, alors la clause de solidarité de la caution ou la clause de renonciation au bénéfice de discussion (c’est-à-dire pouvoir contraindre le bailleur à s’adresser avant tout au locataire pour le paiement des dettes) de la caution simple est considérée comme abusive et dont réputée non écrite. Aussi, même si elle était inscrite dans l’acte de cautionnement, elle ne pourrait pas s’appliquer puisque trop favorable au bailleur professionnel.

Le bail et l’acte de cautionnement sont signés. Et ensuite ?

L’article 2293 du code civil énonce le principe d’information de la caution selon lequel la caution doit être informée par le bailleur de l’évolution du montant de la créance garantie et de ses accessoires au moins une fois par an, sous peine de déchéance de tous les accessoires de la dette, frais et pénalités.

En tant que propriétaire bailleur si vous avez demandé une caution, vous devez donc informer la caution de l’augmentation du montant du loyer, qu’il s’agisse de la révision annuelle ou d’une augmentation exceptionnelle si le loyer était manifestement sous-évalué.

La loi de 89 qui régit les locations non meublées énonce une autre obligation d’information de la caution : le bailleur qui adresse un commandement de payer à son locataire défaillant doit notifier sous 15 jours ce commandement de payer à la caution. A défaut, la caution ne sera pas tenue au paiement des pénalités intérêts et de retard. Pour les locations vides, cette obligation s’ajoute à la précédente.

Quand et comment faire appel à la caution ?

En cas d’impayé du locataire, les bailleurs qui gèrent eux-mêmes leur location lui envoient un rappel par lettre recommandée avec accusé de réception, avec copie à la caution.

Il n’y a pas d’obligation légale d’envoyer une copie du rappel à la caution, mais les juges estiment que cela fait partie des choses à faire dès le 1er impayé. Pour certains, cela rentre dans le cadre de l’obligation d’information de la caution. Mais cela n’est pas écrit et la Cour de Cassation ne s’est pas encore prononcée à ce sujet. Il n’y a donc pas de jurisprudence établie et il s’agit plus alors d’un principe de précaution.

En cas de caution solidaire, le bailleur peut agir directement auprès de la caution et lui adresser une mise en demeure d’honorer ses engagements de caution, par lettre recommandée avec accusé de réception. Aussi est-il parfois plus simple et plus rapide dès le 1er impayé d’adresser une copie du rappel à la caution afin de l’informer de la situation. Cette dernière est alors avisée du défaut de paiement, elle sait qu’elle peut être sollicitée et elle peut intervenir auprès du locataire pour qu’il règle l’arriéré ou le faire à sa place avant que la situation n’empire.

Poursuivre le locataire ou la caution ?

L’ordre dans lequel un propriétaire peut solliciter le locataire ou la caution dépend de la nature même de la caution.

En cas de caution simple, le bailleur doit d’abord s’adresser au locataire en raison du bénéfice de discussion dont elle bénéficie. Elle peut en effet refuser de payer les dettes locatives du locataire tant que toutes les procédures contre ce dernier n’ont pas été épuisées. Cela peut être long et fastidieux et c’est pourquoi cette forme de caution est de plus en plus rare.

En cas de caution solidaire, le bailleur peut choisir à qui s’adresser en premier pour demander le règlement de la dette.

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