baisseAujourd’hui nous revenons sur le dossier publié par Clameur en mars dernier pour analyser le marché locatif privé en France depuis sa dernière édition fin 2014. Parmi les principales informations à retenir : malgré un redressement de la mobilité résidentielle, les loyers baissent et la vacance augmente toujours, ce qui freine les travaux d’amélioration.

La reprise du marché locatif se confirme début 2015

Alors que le tableau était assez sombre fin 2014, la mobilité résidentielle (qui indique l’activité du marché locatif) tend à se ressaisir depuis. Cette mobilité s’accroît pour s’établir  maintenant à 28.9 % et retrouver un niveau comparable à celui qui se constatait habituellement en début d’année avant la grande dépression des années 2008-2009. Les raisons ? Selon Clameur, une « demande plus pressante » et un « changement sensible dans le discours et l’attitude des pouvoirs publics ».

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Ce redressement se constate ainsi dans 16 régions de France Métropolitaine. Cependant la mobilité continue de se dégrader en Ile-de-France et en Rhône-Alpes, un phénomène qui peut s’expliquer par la très forte pression de la demande et par conséquent les niveaux très élevés des loyers.

Malgré cette reprise, les loyers baissent

Depuis le début de 2015, en glissement annuel, les loyers baissent globalement en France de -0,9 %. Ainsi, on constate une baisse ou une quasi-stagnation dans 16 régions, dont la région Parisienne et le PACA. Dans 4 régions (Alsace, Auvergne, Centre  et Poitou Charentes), ils augmentent mais moins que l’inflation (de 1 à 2 %). C’est la région Champagne-Ardenne qui reçoit la palme de l’augmentation la plus forte avec +3,7 %.

Au niveau des villes, 80 % des villes de plus de 148 000 habitants voient leurs loyer baisser, par exemple Paris, Lyon, Lille ou Bordeaux. Seules Le Mans et Reims ont leurs loyers qui augmentent plus que l’inflation.

L’effort d’entretien des logements se dégrade fortement

Les différents signaux négatifs perçus par les bailleurs (baisse des loyers, encadrement des loyers, législation en faveur des locataires) les dissuade de plus en plus d’investir dans des travaux d’entretien et de rénovation de leurs logements. En ce début d’année, la part de logements ayant fait l’objet de travaux tombe à 12 %, le taux le plus bas depuis 1998. La chute avait déjà commencé en 2014 avec un chiffre de 16,5 %. En 2011, cette part était de 32,5 %.

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La vacance locative ne diminue pas

Depuis 2009, le recul de l’activité locative a fait augmenter le temps moyen de vacance locative (période pendant laquelle le logement n’est pas loué) de  +28,7 %, soit 1,7 semaine de recettes perdues. Après une forte hausse de la vacance en 2014, celle-ci continue d’augmenter début 2015, quoique plus faiblement. Le niveau actuel de vacance représente en moyenne 8 semaines par an. Cette augmentation de la vacance, donc de loyers perdus, dissuade un peu plus les bailleurs de réaliser des travaux.

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warningAvertissement : Clameur, qui a édité cette étude, observe les loyers hors charges. Tous les loyers exprimés ici et leurs évolutions s’entendent donc sans les charges, contrairement aux chiffres des différents observatoires provenant de LocService qui sont toujours exprimés charges comprises afin de mieux correspondre à la réalité. Pour cette raison, les données peuvent varier d’une source à l’autre.