Lors de la location d’un logement, il arrive parfois que le locataire se rende compte que la surface habitable réelle est beaucoup moins grande que la celle annoncée sur le bail. Quels sont ses recours dans ce cas ? Petit rappel de la législation…

Comment est définie la surface habitable ?

Surface habitable d'une pièce dans les combles. Crédit image: revedecombles.frLa surface habitable, c’est celle qui compte réellement lors de la mise en location d’un bien. Elle est définie de manière stricte par l’article R.111-2 du code de la construction et de l’habitation : elle correspond à la surface de plancher construite (hors murs/cloisons), en excluant les éléments non-habitables comme les escaliers, caves, garages, balcons/terrasses, loggias, combles non-aménagés, etc., et les endroits où la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m. Pour une chambre aménagée sous les toits par exemple, les parties de la chambre qui font moins de 1,80 m de hauteur sont exclues du calcul (cf schéma ci-contre).

Que se passe-t-il si le locataire constate une erreur ?

Il peut arriver qu’un locataire, doutant de la surface habitable annoncée dans le bail, fasse mesurer de nouveau le logement par un professionnel. Si la nouvelle surface mesurée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le locataire est en droit d’exiger une baisse de loyer proportionnelle à l’écart constaté. En cas de litige avec le bailleur, un juge peut être saisi afin de se prononcer sur la baisse à appliquer.

Prenons un exemple : le bail indique une surface de 33 m². Si on calcule 1/20ème de cette surface, on obtient 1,65 m², ce qui représente donc la marge d’erreur tolérée. Il faut donc que la surface habitable mesurée soit inférieure à 31,35 m² pour qu’une action en diminution de loyer soit possible.

Si la demande faite par le locataire intervient dans les 6 mois qui suivent la signature du bail, la diminution de loyer s’applique à partir de la date de signature du bail. Il y a donc possibilité pour le locataire de réclamer le trop-perçu de loyers correspondant.

Si la demande intervient après ce délai de 6 mois, la diminution s’applique à partir de la date de la demande.

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