Régime Social Des Loueurs En MeubléNouveau coup dur pour les propriétaires de meublés en cette fin d’année. En effet, la loi de financement de la Sécurité sociale promulguée le 14 décembre dernier prévoit l’assujettissement obligatoire de toute personne exerçant une activité de location meublée à titre professionnel au régime de sécurité sociale des travailleurs indépendants non agricoles à compter du 1er janvier 2021. A la clé : une hausse des cotisations a priori assez importante. Une très mauvaise nouvelle pour les Loueurs en Meublé Professionnels (LMP) un an après la modification du texte fiscal encadrant les conditions d’attribution de ce statut.

Les loueurs concernés

Un propriétaire bailleur doit remplir deux conditions cumulatives pour avoir le statut fiscal de loueur en meublé professionnel  :

  • le total de ses recettes annuelles issues de la location meublée doit être supérieur à 23.000 euros TTC par an ;
  • et ses revenus locatifs doivent être supérieurs à la somme de ses autres revenus d’activité  (salaires, autres BIC).

Tout propriétaire remplissant ces deux conditions est donc automatiquement LMP. Car l’inscription au RCS n’est plus nécessaire depuis le 1er janvier 2020.

Un propriétaire de meublé ne remplissant pas ces deux conditions n’a quant-à lui pas le statut de loueur en meublé professionnel. C’est le statut de loueur en meublé non professionnel qui s’applique dans ce cas.

Le niveau de cotisations sociales retenu

Au 1er janvier 2021, les loueurs en meublé professionnels seront donc soumis aux cotisations sociales en lieu et place des prélèvements sociaux. Un décret attendu dans les jours à venir viendra définir les modalités déclaratives et de paiement de ces cotisations sociales.

En attendant plus de détail, Capital estime que les taux de cotisations devraient a priori se situer entre 35 à 40% des bénéfices réalisés. Une hausse extrêmement importante puisque jusqu’au 31 décembre 2020, seul s’appliquait un taux fixe de prélèvements sociaux de 17,2% !

Prenons l’exemple d’un bailleur non inscrit au RCS et possédant 2 appartements meublés qui lui rapportent 24.000 euros de loyers par an. Après déduction des charges prévues par la loi, il déclare 5.000 euros de bénéfices.

  • En 2020, ces bénéfices étaient soumis à un taux fixe de prélèvements sociaux de 17,2% soit : 17,2 % * 5.000 euros = 860 euros d’impôt.
  • Pour le même bénéfice en 2021, et en prenant l’hypothèse d’une taxation à 35 %, la note sera multipliée par plus de 2 : 35 % * 5.000 euros = 1.750 euros.

En un an, l’activité de location meublée professionnelle va donc voir son niveau d’imposition des bénéfices exploser. Un coût multiplié par plus de deux.

Aucun échappatoire possible

Et si en tant que bailleurs LMP au régime réel vous ne déclarez aucun bénéfice imposable ? Vous n’échapperez pas non plus à la réforme d’imposition prévue par la nouvelle loi. En effet, vous devrez vous acquitter dès 2021 d’un forfait obligatoire minimum de 1.145 euros à régler à l’Urssaf.

Par ailleurs , le projet de loi prévoyait que l’entrée dans le régime d’assujettissement aux cotisations sociales serait définitive. Et cela même si le seuil d’affiliation n’était plus atteint par la suite. Ainsi un loueur en meublé qui ne remplirait plus les critères pour avoir le statut LMP en 2022 alors qu’il remplissait ces conditions en 2021, restera a priori  tout de même affilié à l’Urssaf ou à la Sécurité Sociales des Indépendants. Un point à confirmer par décret.

Enfin, dernière conséquence lourde pour les bailleurs LMP : l’imposition sur les plus-values professionnelles. Cette taxe concerne les bailleurs au statut LMP au moment de la revente de leur bien et en cas de cessation complète d’activité. Et à partir de 2021 la fiscalité des plus-values va également être alourdie. En effet, la plus-value dite «de court terme» (qui correspond aux amortissements réalisés sur le bien) sera également soumise aux cotisations sociales (entre 35% et 40%) sans aucune exonération possible. Contre 17,2% de prélèvements sociaux aujourd’hui…

Un vrai coup dur pour les bailleurs concernés.

Attention ! Louer un logement meublé peut s’avérer technique et compliqué. Pour optimiser votre location meublée, faites appel à un professionnel de l’immobilier et sécurisez vos loyers.