Le contrat de locationLa loi Alur du 27 mars 2014 disait qu’il fallait déterminer une liste limitative de pièces que le bailleur peut demander au candidat locataire et à sa caution lors de la mise en location d’un logement. C’est désormais chose faite, avec un décret publié le 5 novembre dernier dont nous allons faire un résumé.

L’objectif : préciser la législation existante

Quels sont les documents qu’un bailleur a le droit de demander au locataire avant la signature d’un bail afin de s’assurer de sa solvabilité ? Voilà une question épineuse, qui a été partiellement résolue par la loi DALO du 5 mars 2007 en publiant une liste des pièces qui ne pouvaient pas être demandées par le bailleur (la voici). Mais cela laissait un certain flou juridique, et une des missions de la loi Alur était justement d’établir une liste limitative des justificatifs autorisés qui ne laisserait plus aucune place aux incertitudes. Le terme « limitatif » signifie que seuls les documents présents dans la liste sont exigibles, et aucun autre.

Cette liste est maintenant connue grâce au décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015. Elle inclut par la même occasion les justificatifs que le bailleur a le droit de demander à la personne qui se porte caution pour le locataire.

1) L’identité du locataire

Le bailleur n’a le droit d’exiger qu’une seule pièce d’identité en cours de validité, comportant la photographie et la signature du titulaire : carte nationale d’identité, passeport, permis de conduire ou titre de séjour pour les étrangers (carte de séjour ou de résident, carte de ressortissant de l’Union Européenne ou de l’Espace économique européen).

2) Justificatif de domicile

Un seul justificatif de domicile est exigeable par le bailleur,  au choix parmi :

  • Pour les locataires : trois dernières quittances de loyer ou, à défaut, attestation du précédent bailleur, ou de son mandataire, indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges.
  • Pour les propriétaires : dernier avis de taxe foncière ou, à défaut, titre de propriété de la résidence principale.
  • Si le candidat est hébergé à titre gratuit chez une tierce personne : attestation sur l’honneur de l’hébergeant indiquant que le candidat à la location réside à son domicile.
  • Pour les sans domicile fixe : attestation d’élection de domicile établissant le lien avec un organisme agréé

3) Activité professionnelle

Cette fois-ci, le bailleur a le droit de demander un ou plusieurs documents parmi cette liste :

  • Contrat de travail ou de stage ou, à défaut, une attestation de l’employeur précisant l’emploi et la rémunération proposée, la date d’entrée en fonctions envisagée et, le cas échéant, la durée de la période d’essai.
  • L’extrait K ou K bis du registre du commerce et des sociétés de moins de trois mois pour une entreprise commerciale.
  • L’extrait D 1 original du registre des métiers de moins de trois mois pour un artisan.
  • La copie du certificat d’identification de l’INSEE, comportant les numéros d’identification, pour un travailleur indépendant.
  • La copie de la carte professionnelle pour une profession libérale.
  • Toute pièce récente attestant de l’activité pour les autres professionnels.
  • Carte d’étudiant ou certificat de scolarité pour l’année en cours.

4) Les ressources du candidat

Là aussi, un ou plusieurs documents de la liste ci-dessous sont exigibles par le bailleur :

  • Trois derniers bulletins de salaires.
  • Le dernier ou avant-dernier avis d’imposition ou de non-imposition et, lorsque tout ou partie des revenus perçus n’a pas été imposé en France mais dans un autre Etat ou territoire, le dernier ou avant-dernier avis d’imposition à l’impôt ou aux impôts qui tiennent lieu d’impôt sur le revenu dans cet Etat ou territoire ou un document en tenant lieu établi par l’administration fiscale de cet Etat ou territoire.
  • Justificatif de versement des indemnités de stage.
  • Les deux derniers bilans ou, à défaut, une attestation de ressources pour l’exercice en cours délivré par un comptable pour les professions non salariées.
  • Justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des trois derniers mois ou justificatif de l’ouverture des droits, établis par l’organisme payeur.
  • Attestation de simulation établie par l’organisme payeur ou simulation établie par le locataire relative aux aides au logement.
  • Avis d’attribution de bourse pour les étudiants boursiers.
  • Titre de propriété d’un bien immobilier ou dernier avis de taxe foncière.
  • Justificatif de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers.

Les justificatifs exigibles pour la caution

Pour la caution, les justificatifs exigibles sont presque identiques, à quelques détails près (voir l’annexe 2 du décret) :

  • la liste exclut les titres de séjour comme moyen de justifier l’identité (seulement carte d’identité, passeport ou permis de conduire)
  • Pour les personnes morales, les deux justificatifs suivants peuvent être demandés :
    • Extrait K bis original de moins de trois mois de la société ou les statuts ou toute autre pièce justifiant de l’existence légale de la personne, faisant apparaître le nom du responsable et l’adresse de l’organisme ainsi que la preuve qu’une déclaration a été effectuée auprès d’une administration, une juridiction ou un organisme professionnel.
    • Justificatif d’identité du représentant de la personne morale figurant sur l’extrait K bis ou les statuts.
  • Pour le justificatif de domicile, seule la dernière quittance est exigible (au lieu de trois). Une facture d’eau, de gaz ou d’électricité de moins de 3 mois fonctionne aussi, ou une attestation d’assurance logement. Par contre sont exclues les attestations sur l’honneur d’hébergement et les attestations d’élection de domicile.
  • Pour l’activité professionnelle, la carte d’étudiant est exclue.
  • Pour les ressources, les justificatifs relatifs aux indemnités de stage, aux bourses d’étudiants et aux aides au logement sont exclus.