img2Suite du fameux feuilleton sur l’encadrement des loyers, une des mesures-phares de la loi Alur : après avoir été maintes fois retardée et annoncée pour le 1er trimestre 2015, le gouvernement se décide à l’appliquer de manière expérimentale sur Paris à partir du 1er août. Si certains loyers pourront baisser effectivement, plusieurs effets pervers sont à prévoir.

C’est parti pour l’encadrement des loyers prévu par la loi Alur : son expérimentation va débuter le 1er août 2015, mais uniquement sur Paris intra-muros. Dans la capitale, les loyers ont augmenté de 42 % en dix ans, et l’encadrement des loyers devrait bénéficier à 1 nouveau locataire sur 5 (nouvelle location ou reconduction de bail) selon les calculs de l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (l’Olap). La baisse de loyer devrait être comprise entre 50 et plus de 100 € en fonction des cas, et 10 % des loyers les plus chers baisseront de plus de 240 € toujours selon l’Olap.

Comment fonctionne cet encadrement ?

A partir d’un loyer médian fixé par l’Olap en fonction du quartier et des caractéristiques du bien, un propriétaire ne pourra demander un loyer supérieur à ce loyer médian majoré de 20 %, ni inférieur à ce même loyer médian minoré de 30 % . Ceci concerne les premières mises en location, les changements de locataires, les renouvellements de bail. L’Olap a divisé la capitale en 14 secteurs aux niveaux de loyers homogènes, consultables sur www.observatoire-des-loyers.fr.

Fausse bonne idée ?

Le problème avec cette mesure, c’est qu’il y a une faille dans laquelle de nombreux propriétaires risquent de s’engouffrer : lorsque les caractéristiques de localisation ou de confort d’un logement le permettent, certains biens pourront être loués plus cher que le plafond autorisé. Le problème est que ce point peut être interprété assez librement, et nombre de propriétaires voudront sans doute essayer d’y avoir droit : chaque logement est unique finalement ! Il peut s’agir par exemple de la présence d’une terrasse, d’une vue rare ou d’un jardin, à condition que les logements des alentours en soient dépourvus. Pour revendiquer un complément de loyer, les propriétaires devront réunir suffisamment d’éléments de comparaison, ce qui ne s’annonce pas évident.

La Commission départementale de conciliation, qui pourra être saisie lorsque le locataire s’oppose à ce dépassement de plafond, pourrait donc être rapidement engorgée, d’autant qu’elle n’a pas été dotée de moyens supplémentaires.

Autre problème potentiel : en encadrant les loyers, le revenu des propriétaires baissera, ce qui risque d’en décourager une partie de continuer à investir dans l’immobilier locatif. Beaucoup d’entre eux sont de petits investisseurs pour qui la moindre baisse de rentabilité d’un bien peut avoir des conséquences importantes… Et qui dit moins d’investisseurs dit moins d’offre, donc augmentation de prix. Le très médiatique Stéphane Plaza a même déclaré qu’il s’agissait d’une « connerie » ! « L’encadrement des loyers doit favoriser les locataires, mais en fait on s’aperçoit que dans la vraie vie, dans le vrai marché, c’est l’inverse qui se passe », a-t-il confié dans une interview à Explorimmo.