Mortgage CalculatorAlors que la loi Alur vient d’être validée par le Conseil Constitutionnel, deux économistes de l’Edhec Business School, Stéphane Gregoir et Tristan-Pierre Maury, ont publié une étude sur les dysfonctionnements du marché locatif privé en France. Le message principal qui en résulte : pour réduire les risques d’impayés et de vacance locative, et donc augmenter la rentabilité, il est nécessaire de ne pas louer trop cher.

En s’appuyant sur les chiffres de l’Olap (Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne) pour la période 1996 à 2007, les deux économistes montrent que « quel que soit le type de bien considéré, les bailleurs ayant fixé un loyer 10% ou 20% au-dessus du loyer de marché observé localement ne parviennent pas à obtenir un rendement moyen supérieur à ceux obtenus avec les loyers de marché ». Ils ajoutent que dans la majorité des cas, le rendement est même légèrement plus faible.

A Paris par exemple, les propriétaires qui ont loué avec les loyers de marché ont obtenu une rentabilité moyenne de 3,73 %, alors que ceux qui ont loué 10 % plus cher n’ont obtenu qu’une rentabilité de 3,69 %. Pire, ceux qui ont loué 20 % plus cher que le marché ont obtenu une rentabilité de 3,61 %. Pourquoi ? Car en louant plus cher, un propriétaire va mettre en moyenne plus de temps à trouver un locataire. De plus, le locataire en place a plus de chances de quitter les lieux plus rapidement car il va « acquérir de l’information sur le marché local et ainsi éventuellement observer qu’il paie un loyer excessif ». Enfin, cela pèse plus lourd sur le taux d’effort du locataire qui a ainsi plus de risques de se retrouver en situation d’impayés. Tous ces facteurs nuisent donc à la rentabilité locative pour ceux qui louent avec un loyer plus élevé que la moyenne, et les risques de vacance ne peuvent pas être compensés par une augmentation du loyer.

Ils sont d’ailleurs d’autant plus élevés que le logement est petit : les ménages concernés ayant une plus grande mobilité, les propriétaires de studios sont désavantagés par rapport à ceux de plus grands logements.

Les auteurs de l’étude pointent du doigt le « manque d’information » des acteurs du marché : les locataires acceptent de payer un loyer excessif et les propriétaires sous-estiment la mobilité du locataire.

Face à ces conclusions, Stéphane Gregoir et Tristan-Pierre Maury estiment que la mise en place d’observatoires des loyers et d’une garantie dégressive contre les impayés de loyer peut « permettre de réduire la volatilité des rendements locatifs, et donc de favoriser la construction et la mise en location de logements vacants ». A deux conditions : que les observatoires soient « convenablement dotés » et que la garantie contre les impayés soit « ciblée sur les zones géographiques où le risque est important ».

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