Décence du logement : chauffage, isolation, aération

Parmi les obligations du bailleur, il y a celle de s’assurer de la décence du logement non seulement au moment de la remise des clés, mais aussi tout au long du bail. Concernant la période hivernale, le bailleur doit donc veiller aux points suivants :

  • Le chauffage :
    • Le logement doit posséder une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.
    • les équipements de chauffage et de production d’eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements (voir le règlement sanitaire de votre département) et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.
      ⇒ Autrement dit, c’est à la charge du bailleur de proposer un logement comportant un système de chauffage suffisant et que ce dernier soit aux normes et fonctionnel.

A savoir : la loi fixe des limites de température au-delà desquelles le locataire est en droit de se plaindre :

  • Température maximale : dans un logement chauffé, en faisant la moyenne des températures de chaque pièce (pondérées par le volume de la pièce), la température moyenne ne doit pas dépasser 19°C.
  • Température minimale : Si le logement date d’après le 1er juin 2001, la température mesurée au centre de chaque pièce doit pouvoir être maintenue à 18°C minimum. Si le logement est plus ancien, le locataire doit pouvoir se chauffer « normalement », ce terme étant apprécié au cas par cas par le juge.

Source : Service Public

  • L’isolation : Le logement fourni doit être protégé contre les infiltrations d’air parasites. Cela concerne à la fois les portes, les fenêtres, les murs et les parois qui donnent sur l’extérieur ou sur un local non chauffé. Toute pièce qui donne sur un local annexe non chauffé doit être munie d’une porte ou d’une fenêtre pour faire la séparation. Enfin, les éventuelles cheminées doivent être munies de trappes. Rappelons que si pour l’instant les critères de décence n’imposent pas encore de note DPE minimale, l’objectif du gouvernement à long terme (2028) est que tous les logements aient une note au moins égale à E. Autant dire qu’il est essentiel d’isoler dès maintenant votre logement, si ce n’est pas déjà fait, pour viser au minimum cette note.
  • L’aération : avec le froid, les logements sont moins fréquemment aérés en ouvrant les fenêtres, d’où l’importance d’un système de ventilation pour éviter l’accumulation d’humidité. Une VMC n’est pas absolument obligatoire pour que le logement soit considéré comme décent, mais s’il y en a une, elle doit être en bon état de marche et d’une capacité suffisante par rapport à une occupation normale du logement. C’est au locataire de procéder à son entretien, notamment en dépoussiérant les bouches d’aération.

L’entretien de la chaudière

Rappelons que l’entretien de chaudière, qu’elle soit au fioul ou au gaz, est à la charge du locataire. Celui-ci doit faire appel à un professionnel qualifié une fois par an pour procéder à une visite au cours de laquelle l’installation est vérifiée et éventuellement nettoyée. Le locataire se voit ensuite remettre une attestation que le propriétaire est en droit de réclamer. Si le logement contient une cheminée, le ramonage annuel du conduit est lui aussi obligatoire et à la charge du locataire. A noter qu’aucune sanction n’est possible en cas de manquement du locataire concernant l’entretien de la chaudière, mais une retenue sur la caution est possible à la fin du bail s’il n’a pas été réalisé. Le défaut de ramonage de la cheminée peut, lui, être sanctionné par une amende de 3ème classe allant jusqu’à 45 €.

Tout ceci n’est valable que pour les chaudières individuelles. En cas de chaudière collective, la responsabilité de l’entretien incombe au propriétaire ou au syndic des copropriétaires de l’immeuble.

Sécurité du locataire : installer des détecteurs

Le propriétaire est responsable de l’achat et de la pose d’au moins un détecteur de fumée dans le logement qu’il loue. Assurez-vous que cette obligation est correctement respectée : en hiver, avec le chauffage et les appareils électriques fortement sollicités, les risques d’incendie augmentent. Sachez que si le logement possède un moyen de chauffage fonctionnant via une combustion (bois, gaz, fioul, …), il peut être prudent d’installer également un détecteur de monoxyde de carbone, un gaz potentiellement mortel créé lors d’une mauvaise combustion. Cela reste cependant facultatif.

Trêve hivernale

Applicable à partir du 1er novembre 2019, la trêve hivernale prendra fin le 31 mars 2020. Pendant cette période, les locataires ne peuvent pas être expulsés de leur logement, même en cas d’impayés de loyers. Si une procédure d’expulsion a commencé avant le 1er novembre, elle peut se poursuivre pendant la trêve mais l’expulsion à proprement parler ne pourra avoir lieu qu’après la fin de la trêve. Un propriétaire peut également commencer des démarches pour une procédure d’expulsion pendant cette période, mais là encore celle-ci ne pourra aboutir qu’après le 31 mars 2020. A noter que les squatteurs peuvent, eux, être délogés si un juge l’ordonne.