Avec l’arrivée au pouvoir d’Emmanuel Macron à la tête de l’Etat, les propriétaires bailleurs comme les locataires se demandent si de nouvelles mesures significatives vont venir changer la donne au niveau du marché locatif français. Des interrogations subsistent notamment en ce qui concerne l’encadrement des loyers actuellement en vigueur à Paris et Lille. Sera-t-il étendu, conservé ou supprimé ? Nous allons tenter aujourd’hui d’apporter des éléments de réponse.

Le bilan en demi-teinte de l’encadrement des loyers

Paris vue du haut de la Tour EiffelLors de son entrée en vigueur dans la capitale en 2015 et à Lille en 2017, l’encadrement des loyers avait été accueilli froidement par les professionnels et les propriétaires-bailleurs. D’abord pour des raisons évidentes de baisse de rentabilité, mais aussi par crainte d’effets pervers à plus long terme : fuite des investisseurs, dévaluation des biens, transition des locations longue durée vers de la courte durée (type Airbnb), sélection plus rude des dossiers locataires, baisse des efforts de rénovation et de travaux lors des changements de locataires, etc.

Et à juste titre :  Le président de la Fnaim Jean-François Buet, cité dans Challenges.fr, indique que « le message aux propriétaires est désastreux. Ce qui fait que nous perdons à Paris entre 15 et 20% d’investisseurs par an« . D’autres professionnels soulignent le fait que la mesure arrive à contre temps, car les prix n’augmentent plus comme avant et ont tendance à se réguler d’eux-mêmes. Par ailleurs, les récents observatoires Clameur indiquent une chute des travaux d’entretien réalisés par les propriétaires entre 2016 et 2017, certes à un niveau national mais il est clair que l’encadrement des loyers n’aidera pas à faire repartir cet indicateur à la hausse.

D’un autre côté, les loyers ont effectivement diminué : environ un logement sur cinq a vu son loyer baisser dans les mois qui ont suivi l’entrée en vigueur de la mesure à Paris. Le nombre d’annonces situées au-dessus du plafond de loyer a également baissé significativement de 46 % (avant l’encadrement) à 29 %. De plus, contrairement aux pronostics, les litiges liés à cette nouvelle mesure n’ont pas explosé : les locataires préfèrent généralement s’accommoder du prix ou choisir un autre bien plutôt que d’entamer une action en justice.

Pour résumer, nous avons là une mesure qui est susceptible de porter ses fruits mais qui arrive trop tard dans le cycle de l’évolution des loyers. Ces derniers sont automatiquement régulés par le marché et la solvabilité des locataires qui n’est pas sans limite. Elle est donc susceptible de provoquer des effets indésirables sur le marché, voire des effets inverses de ce qui était escompté.

Que fera Emmanuel Macron ?

Durant sa campagne, Macron s’était exprimé à ce sujet en indiquant qu’il ne souhaitait pas changer les choses dans l’immédiat : l’encadrement est maintenu à Paris et Lille pour le moment. Le nouveau président souhaite prendre son temps non seulement pour évaluer avec suffisamment de recul l’efficacité de ce dispositif, mais aussi vraisemblablement pour apporter une certaine stabilité au cadre légal de l’immobilier. On peut lire d’ailleurs sur le site en-marche.fr : « Le secteur du logement, qui nécessite par définition des investissements sur le long terme, a besoin pour se développer de confiance et de stabilité. ».
Le président semble être attaché à cette notion de stabilité,  non pas nécessairement pour continuer la politique de François Hollande, mais surtout parce qu’il a bien compris que la confiance est primordiale pour relancer l’investissement. Des lois trop changeantes ne sont pas un bon signal pour gagner cette confiance.

Concernant l’étendue de l’encadrement des loyers sur une partie de l’Ile-de-France, qui est censé intervenir en 2018, on peut raisonnablement penser qu’il sera effectivement appliqué pour harmoniser le marché et éviter une envolée artificielle des prix en petite couronne notamment, à l’achat comme à la location.

A plus long terme cependant, sauf si les indicateurs montrent que les loyers repartent à la hausse dans les zones non-régulées, il y a fort à parier que le gouvernement souhaitera débrancher progressivement l’encadrement des loyers, privilégiant la libéralisation du marché. Mais à condition de construire plus, et là où il y en a besoin…