Le député Mickaël Nogal, qui a déjà participé à l’élaboration de la loi Elan, a jeté un pavé dans la mare la semaine dernière en présentant une proposition de loi dont le but affiché est de « réconcilier les locataires et les propriétaires ». Mais en regardant dans le détail, les choses risquent de ne pas être si simples…

Dans le sillage de son premier rapport « Louer en Confiance » publié l’été dernier, Mickaël Nogal entend « mettre fin à la méfiance réciproque entre propriétaires et locataires » en proposant le 14 janvier dernier une loi visant à apaiser les relations bailleur/locataire. Cependant, à la leur lecture, on se rend vite compte qu’indirectement le député compte faire le forcing auprès des propriétaires pour les inciter à louer par agence plutôt qu’entre particuliers.

Limiter le nombre de garants : un seul par locataire

Soulignant à juste titre que les garanties demandées par les bailleurs sont parfois démesurées en raison de la crainte des impayés, la proposition de loi Nogal souhaite qu’il soit interdit de demander plus d’un garant personnel par locataire. Dans les grandes villes, il n’est en effet pas rare de voir des bailleurs demander deux garants (voire plus), excluant ainsi d’office un grand nombre de candidats sans pour autant apporter une vraie protection au propriétaire. En effet les garants physiques ne sont pas toujours le moyen le plus sûr d’assurer le paiement du loyer, s’ils deviennent insolvables par exemple ou s’ils contestent leur obligation.

Les agences devront garantir le paiement du loyer

« Comment vais-je garantir mon loyer si je ne peux plus demander autant de garants qu’avant ? », se demandent alors les propriétaires-bailleurs. La réponse est fournie par une autre mesure : ce sera aux professionnels de l’immobilier d’assurer la sécurisation du versement du loyer, peu importe ce qui se passe du côté du locataire. En d’autres termes, on créerait pour les agences un nouveau type de mandat de gestion qui intègrerait une garantie loyers impayés, ainsi que la prise en charge des dégradations et des frais de procédure. Cependant rien n’indique pour le moment que ce mandat sera obligatoire.

Bien entendu, cette nouveauté aura un coût : le surplus d’honoraires engendré par ce type de mandat serait a priori supporté par le bailleur (mais déductible des impôts). De plus, il y a peu de chances que les agents acceptent d’endosser cette responsabilité sans obtenir eux-mêmes des garanties en contrepartie : ainsi, un consortium d’agents immobiliers est en train de préparer un fichier recensant les locataires mauvais payeurs (plus de 3 mois d’impayés). Hasard du calendrier ? Difficile à croire… Quoi qu’il en soit, ce fichier suscite l’indignation chez les organismes de défense des locataires (la CNL entre autres) ainsi que chez le Ministre du Logement lui-même, Julien Denormandie, qui se dit « totalement opposé ».

Si les éléments de langage de la proposition Nogal laissent entendre que la sécurisation du loyer par les agences devrait être bénéfique aux locataires (moins de craintes d’impayés = plus de souplesse), cette idée reste très discutable. Il y a fort à parier qu’au contraire, les agences continuent d’être aussi sélectives, voire plus, pour éviter justement d’avoir à assumer une recrudescence d’impayés.

A savoir : la garantie Visale proposée gratuitement par Action Logement existe déjà et permet de couvrir les impayés et les dégradations pour un public éligible relativement large.

Les propriétaires ne pourront plus encaisser le dépôt de garantie

C’est peut-être la mesure la plus polémique de cette proposition de loi. Constatant que la restitution du dépôt de garantie est le litige n°1 entre bailleurs et locataires (2/3 des actions en justice initiées par les locataires, chiffres Ministère de la Justice), Mickaël Nogal veut que cette somme ne soit plus encaissée par le bailleur mais consignée sur un compte séquestre chez un professionnel. Ce dernier aura ainsi le rôle de tiers de confiance et restituera la somme à la fin du bail sur la base d’un accord entre propriétaire et locataire. Il est important de noter que cette obligation concernerait également les propriétaires louant de particulier à particulier.

Comme l’on pouvait s’y attendre, cette proposition passe très mal du côté des propriétaires-bailleurs. Le président de l’UNPI (Union Nationale de la Propriété Immobilière) Christophe Demerson, a fait part de sa vive opposition en citant « une enquête menée fin 2019 auprès d’un échantillon de 15 000 propriétaires bailleurs [qui] dégageait une opposition claire de 95 % » (source). Il a d’ailleurs insisté sur Twitter à propos de la part très faible du contentieux lié au dépôt de garantie, comparée aux 2 millions de baux signés chaque année.

Vouloir attirer les propriétaires vers les agences, est-ce pertinent ?

Avec cette proposition de loi, Mickaël Nogal ne cache pas sa volonté de faire revenir le plus possible de propriétaires qui louent entre particuliers (2 propriétaires sur 3 d’après le communiqué) vers les professionnels de l’immobilier. En voulant faire cela, il expose ces propriétaires à une augmentation de leurs coûts (via les honoraires d’agence) et donc à une baisse de rentabilité, ce qui ne sera certainement pas au goût de tout le monde. Les locataires sont aussi concernés : si les biens qui les intéressent sont en agence, ils seront obligés de payer des frais qu’ils n’auraient pas payés en louant de particulier à particulier, soit en général l’équivalent d’un mois de loyer. Outre la dimension financière il y a la dimension humaine : nombreux sont les propriétaires-bailleurs qui préfèrent gérer eux-mêmes leurs biens pour garder la maîtrise du choix du locataire et du bon déroulement du bail, chose qui sera perdue si tout le monde venait à recourir aux agences.

Du côté des locataires, la location entre particuliers offre indéniablement plus de chances à ceux qui n’ont pas le « dossier parfait » (ce qui n’implique pas pour autant que ce sont de mauvais payeurs). C’est d’ailleurs ce qui ressort de l’étude de l’Anil de juin 2019 qui s’est interrogée sur les critères des bailleurs privés pour sélectionner leurs locataires. Au-delà des seuls critères financiers retenus, c’est « la bonne impression » qui est le critère primordial à 85 % et pour 50 % c’est même un critère impératif pour le particulier. Un critère que bien entendu les agents immobiliers ne peuvent faire valoir car ils s’appuient essentiellement sur les revenus et les garanties offertes.

Sous réserve d’un avis favorable du Conseil d’État, la loi Nogal devrait être examinée au Parlement aux alentours de mai 2020.

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