calculatriceDans un contexte où la part du logement dans le budget des locataires atteint des sommets (près du tiers du budget des ménages en moyenne), les propriétaires bailleurs redoutent les impayés de loyers qui peuvent avoir des conséquences graves pour leurs finances. Voici quelques clés pour s’en prémunir au maximum.

1) Vérifier la solvabilité du locataire avant son entrée dans les lieux

Bien qu’évidente, cette première étape est primordiale avant de choisir son locataire. Pour cela différents points sont à vérifier avec lui avant la signature du bail :

    • Le montant de ses revenus (salaires + allocations) qui doivent de préférence être supérieurs à 3 fois le montant du loyer.
    • La possibilité d’avoir une personne se portant garante en cas de problèmes (également appelé « caution solidaire »).
    • L’éligibilité à certaines aides ou organismes pouvant l’aider financièrement (par exemple le LocaPass ou encore le Fastt pour les intérimaires).

Pour les étudiants, n’oubliez pas que l’Etat a mis en place la CLE (Caution Locative Etudiante), qui sécurise le bailleur en se substituant à la caution classique.

Par ailleurs, LocService, en partenariat avec la société BePrem’s, propose pour les propriétaires un service de vérification des dossiers locataires afin de s’assurer de leur fiabilité. Pour en savoir plus, rendez-vous dans l’onglet « Mes Offres Privilèges » de votre Espace Propriétaire.

2) Annoncer clairement le prix du loyer

De nombreuses offres de location restent vagues sur les « à coté » de loyers. En premier lieu viennent les charges locatives, mais aussi d’autres dépenses comme les frais d’entretien d’une chaudière ou la taxe sur les ordures ménagères. Mis bout-à-bout, tous ces montants peuvent constituer une somme importante que le locataire n’avait pas prévu. Afin d’éviter les « accidents » de financement non budgétisé par le locataire, nous conseillons aux bailleurs d’être précis sur le montant des frais qui s’ajoutent au loyer.

Pour être encore plus précis, fournissez dès les premières visites un diagnostic de performance énergétique (DPE) qui permet d’estimer la consommation énergétique du logement et évite les mauvaises surprises au locataire.

3) Maîtriser l’évolution du loyer

Avant de réviser le loyer en fonction de l’IRL, pensez à regarder les prix des loyers alentours, car en augmentant le loyer en cours de bail de façon trop importante, votre location pourrait se retrouver avec un loyer plus élevé que les locations du marché.
En règle générale, il est préférable de garder votre locataire actuel au même loyer plutôt que de l’augmenter avec le risque de le voir partir. Si vous révisez le loyer, il est préférable de le faire régulièrement à date d’échéance du bail. Il est toujours difficile de demander la régularisation des arriérés de loyers des 5 dernières années comme la loi vous l’autorise.

4) Anticiper le changement de locataire

La période de transition entre 2 locataires peut s’avérer délicate pour le bailleur. Afin de réduire au maximum cette période, il convient de commencer à chercher son nouveau locataire le plus tôt possible, voire même dès la réception du préavis de départ. Pour les propriétaires inscrits sur LocService, dans votre Espace Propriétaire, il suffit de changer le statut de votre bien en « A louer » et de fixer la date de disponibilité de votre location pour commencer à recevoir des candidatures de locataires potentiels.
Ainsi vous diminuerez les risques de ne rien percevoir pendant votre recherche de locataire. Sachez également qu’il existe des garanties spécifiques vous permettant de percevoir des indemnités de loyer en cas de vacance locative.

5) Prendre une assurance spécifique

Malgré ces précautions, des impayés de loyers peuvent toujours survenir. C’est donc pour cela qu’il existe des assurances spécifiques qui permettent de réduire le risque d’impayés à néant. De plus en plus de bailleurs font le choix de prendre ce type d’assurances, dont les cotisations sont entièrement déductibles des revenus fonciers, et permettent ainsi de louer l’esprit tranquille.

6) Privilégier une résolution des conflits à l’amiable

Malheureusement, certains aléas de la vie font qu’un locataire peut ne plus arriver à régler son loyer. Dans ce cas, et la plupart des expériences le montrent, résoudre ce genre de conflits en direct et à l’amiable permet le plus souvent de récupérer les arriérés de loyer et reste toujours moins coûteux que des actions en justice. Pour cela n’hésitez pas à discuter avec votre locataire dès les premiers retards de paiements.

Bien souvent ces impayés peuvent être temporaires, et proposer d’étaler le remboursement de la dette permet d’éviter au locataire de tomber dans une spirale d’endettement dont il est très difficile de sortir.
Dans la majorité des cas, les 2 parties seront gagnantes quand le locataire arrivera à s’en sortir financièrement. Si les difficultés de règlement empirent, vous pouvez informer votre locataire de l’existence d’aides exceptionnelles qui sont délivrées par la CAF ou les services sociaux de la mairie.