Dans cet article, nous passons en revue les différents outils de gestion locative pour les propriétaires-bailleurs et analysons les avantages et inconvénients de chacune. Entretien avec Patrick Chappey, co-fondateur du site Gererseul.com.

A quelles solutions de gestion locative les investisseurs peuvent-ils avoir accès aujourd’hui ?

La solution la plus classique est : confier la gestion de son ou de ses logements à un cabinet professionnel d’administrateurs de biens. Souvent, les agences immobilières proposent cette prestation, en plus des services de transaction.

Mais il existe deux autres solutions de gestion locative :

  • s’abonner à un service d’accompagnement en ligne dédié, créé par des administrateurs de biens professionnels. Un logiciel qui permet au particulier de gérer facilement ses biens tout en bénéficiant d’un accompagnement sécurisant.
  • gérer totalement seul ses biens.

Pourquoi choisir une solution de gestion locative plutôt que l’autre ?

Les trois possibilités sont différentes. A chaque investisseur ses attentes.

S’il désire être complètement détaché de son investissement pour n’en percevoir que les fruits de la location, il a tout intérêt à signer un mandat avec un administrateur de biens, qui s’occupera de tout.

S’il souhaite, au contraire, s’investir totalement et s’occuper de tout, tout seul, il peut ne faire appel à personne. C’est tout-à-fait possible, évidemment. Certains particuliers souhaitent ne pas grever le rendement de leur investissement et garder la main en gérant au quotidien la relation, avec un rapport direct au locataire. Charge, alors, à ces investisseurs, de gérer en bonne et due forme – par rapport aux lois et réglementations – leurs logements locatifs. Pas toujours évident, toutefois, pour des néophytes du secteur et potentiellement risqué…

Enfin, s’il souhaite s’investir tout en ayant une gestion locative facile, il peut s’abonner à un site proposant un logiciel de gestion locative dédié. Il gérera seul son investissement, mais – et cela fait toute la différence –  bénéficiera d’une aide logistique appréciable qui sécurisera sa gestion.

Quelle est la solution de gestion locative la moins chère ?

Incontestablement, le fait de gérer entièrement seul son bien, bien sûr.

Un administrateur de biens facture, en moyenne, 7 % du loyer. Pour un loyer de 500 € / mois, par exemple, le coût peut atteindre 35 € par mois, soit 420 € / an. Bien sûr, pour ce tarif, on a le confort de ne s’occuper de rien. Mais cela grève la rentabilité, au moment où celle-ci a tendance à baisser compte tenu des impôts en hausse et des obligations de travaux, exponentielles elles aussi.

Un abonnement à un site de gestion locative en ligne est avantageux car, tout en sécurisant la gestion, il coûte beaucoup moins cher qu’un mandat classique… Prenons l’exemple de Gererseul (partenaire de LocService.fr) : le coût mensuel pour un abonnement à l’année est de 7,5 €, ou de 9,5 € pour un mois sans engagement.

Certes, cette charge grève aussi un peu la rentabilité, mais il faut prendre en compte le paramètre « sécurité ». Cette dernière, augmentée par un accompagnement en ligne de professionnels, empêche parfois l’investisseur de se retrouver dans une situation dramatique qui va lui coûter, au final, très cher… Exemple : un particulier qui n’a pas respecté la forme pour rupture de bail en cas de loyers impayés, peut voir la procédure traîner en longueur plus que de raison et être financièrement coûteuse…

Quels services proposent les sites de gestion locative en ligne ?

Il faut comparer leurs services et leur coût, mais l’outil de gestion locative peut comporter un tableau évolutif contenant toutes les informations sur les biens (encaissement des loyers, travaux, charges…), des modèles de bail pré-remplis, des lettres types à envoyer à ses locataires… bref, tous les documents nécessaires à une bonne gestion et ce, pour tous types de location (classique, via une SCI, en indivision…). L’intérêt est que ces documents respectent scrupuleusement la forme juridique légale, condition indispensable pour faire valoir ses droits, en cas de conflit éventuel. Des quittances électroniques peuvent aussi être proposées, ainsi qu’une synthèse fiscale, le moment venu. Enfin, des réponses personnalisées peuvent être données à certaines questions d’abonnés. Intéressant pour une gestion locative facile, « sans stress »

Comparatif des solutions de gestion locative

Mandat donné à un administrateur de biens professionnel Abonnement à un site Internet géré par des professionnels Gestion totalement personnelle
Exemples d’entreprises Foncia

IMAX

Century21

LaForêt

Gérerseul

IGestionLocative

e-gerance

Excel ou notes papier
Implication du bailleur Quasi nulle puisque le bailleur, une fois signé le mandat, ne s’occupe de rien Faible : un minimum de temps étant requis pour interagir avec le logiciel de gestion en ligne Importante ; tout le temps et l’attention nécessaires reposent sur le particulier qui gère lui-même ses biens
Expertise Un professionnel est évidemment au top dans ce domaine, connaissant tout ce qu’il est nécessaire de savoir Créés par des professionnels, les sites présentent une expertise équivalente à celle des administrateurs de biens. Sauf à être du même milieu professionnel, un particulier ne peut connaître les ficelles de la gestion, ni la réglementation
Sécurité Optimale ; les professionnels connaissant leur travail et respectant la réglementation Optimale car les sites gérés par des professionnels font bénéficier leurs abonnés de leurs connaissances. Faible car le monde de la gestion locative est complexe et les réglementations exponentielles…
Coût annuel 7 % des loyers encaissés, en général. Exemples :

  • pour  un loyer mensuel de 500 €,  420 €/an
  • pour un loyer mensuel de 1.500 €, 1.260 €/an.
Coût indépendant du montant du loyer

Exemple : 90 €/an chez Gérerseul

Optimal puisque le bailleur particulier gère tout, tout seul. Il n’a aucuns frais…

En conclusion, nous pouvons dire que l’accompagnement d’un professionnel de la gestion locative paraît être la solution la plus raisonnable pour sécuriser son investissement. Le choix entre les deux solutions existantes (mandat ou abonnement à un site Internet) est entre vos mains. A vous de voir le temps, l’implication et l’argent que vous êtes prêt à consacrer à la gestion…