Les résultats d’un sondage mené par LocService auprès de plus de 1500 bailleurs en avril dernier sont sans appel. 64 % des votants ont estimé que la politique menée par l’ex ministre du logement Cécile Duflot pour faciliter le marché locatif est totalement inadaptée et 27 % l’ont trouvé inadaptée. Point d’orgue de cette politique, la loi ALUR (pour l’Accès au Logement et pour un Urbanisme Rénové). Controversée, dénigrée, modifiée, abandonnée : la loi Alur est devenue le théâtre de règlements de comptes politiques et n’est plus réellement soutenue par le gouvernement. Nombreux sont les propriétaires qui se demandent ce qu’il en est aujourd’hui de cette loi, et surtout de ce qui est déjà applicable. Nous vous proposons aujourd’hui un état des lieux du texte.

Plafonnement des honoraires de location

Le plafonnement des honoraires de location est entré en vigueur le 15 septembre 2014. Pour en savoir plus, consultez notre article de blog qui en parle.

Encadrement des loyers

L’encadrement des loyers était l’une des mesures phares du texte. Il sera finalement limité à Paris, à titre expérimental car c’est la seule ville où l’observatoire est prêt. Cependant, le décret d’application se fait toujours attendre à l’heure actuelle, comme nous le disions récemment dans cet article.
Il pourra également s’appliquer dans les communes qui se porteront volontaires. Et les villes de Lille, Grenoble, Montreuil ont déjà fait connaître leur souhait d’appliquer le dispositif. D’autres villes avec des tendances politiques différentes (car là est la différence) comme Lyon, Toulouse et Marseille ont fait savoir qu’elles ne seraient pas concernées.

Garantie Universelle des loyers (GUL)

Reportée à 2016 et peu soutenue par le gouvernement actuel, elle pourrait ne jamais voir le jour. La Caution Locative Etudiante, déployée début septembre 2014, est perçue par certains comme une remplaçante de la GUL.

Dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est limité à 2 mois de loyer maxi pour les locations meublées depuis l’entrée en vigueur de la loi le 27 mars 2014.
En fin de bail, s’il n’y a aucune différence entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie, le délai de restitution du dépôt de garantie est réduit à 1 mois.
En cas de restitution tardive du dépôt de garantie (2 mois), le locataire peut demander l’application d’une pénalité de retard correspondant à 10 % du dépôt par mois de retard. Cela concerne également le refus de restitution sans motif du dépôt.

Délais de prescription

Le délai de prescription pour la réévaluation annuelle du loyer est réduit à 1 an. C’est-à-dire qu’à défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée. Par ailleurs, si le bailleur manifeste sa volonté de réviser la loyer dans le délai d’un an, cette révision du loyer prend effet à compter de sa demande.
Le délai de prescription pour la récupération des charges locatives et des loyers impayés est réduit à 3 ans. Le même délai de prescription de 3 ans s’applique désormais aux locataires pour effectuer une demande de remboursement de trop-versé de provisions sur charges.

Ce dispositif est applicable aux révisions de loyer postérieures au 27 mars 2014, pour tous les contrats de location vide et pour les contrats de location meublée signés après le 27 mars 2014.

Délai de préavis de congé donné par le locataire

Location vide :
Depuis le 27 mars 2014, le préavis de 3 mois peut être réduit à 1 mois dans de nouveaux cas :

  • pour les bénéficiaires de l’allocation adulte handicapé,
  • pour les locataires qui se voient attribuer un logement social,
  • pour les locataires dont l’état de santé constaté par certificat médical justifie un changement de domicile.

« Simplifier et sécuriser la location »

Le décret d’application listant de façon limitative car exhaustive les documents que les bailleurs seront en droit de demander aux locataires devrait être publié en décembre 2014.

Bail

Location vide :
Depuis le 27 mars 2014, en plus des mentions déjà obligatoires, la surface habitable du logement doit désormais être écrite. Si ce n’est pas le cas ou si la surface est incorrecte et donc inférieure de plus de 5 % à celle inscrite, le locataire est en droit de demander une diminution du loyer.

Location meublée :
Le décret d‘application avec les modèles de baux types pour la location meublée devrait paraître en octobre 2014.
Le bail type meublé devra être accompagné d’une liste du contenu obligatoire pour louer en meublé ; la publication de cette liste est reportée à 2015.

Trêve hivernale

Habituellement fixée chaque année du 1er novembre au 15 mars, la trêve hivernale court désormais jusqu’au 31 mars.

Congé pour reprise

Le propriétaire peut donner congé au locataire à chaque échéance du bail, notamment pour reprendre le logement pour lui ou un de ses proches. La loi Alur encadre cette faculté en location vide et en location meublée:

  • les bénéficiaires du congé pour reprise sont limités, il ne peut s’agit que du bailleur lui-même, son conjoint, son partenaire pacsé, son concubin notoire, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, partenaire ou partenaire pacsé.
  • le bailleur « doit justifier du caractère réel et sérieux de la reprise », la formulation de la loi n’est pas très explicite.

Un statut pour la colocation

La loi Alur prévoit un mini-statut de la colocation et :

  • organise les modalités de signature du contrat de location,
  • limite à six mois la solidarité du colocataire sortant et de sa caution solidaire,
  • permet de choisir entre les charges réelles et des charges forfaitaires.

Echéancier de mise en application de la loi

Un échéancier est disponible en cliquant ici.