Les retenues sur le dépôt de garantie font partie des litiges les plus fréquents entre locataires et propriétaires. En particulier, nombreux sont ceux qui se demandent si le propriétaire est obligé d’effectuer les travaux suite à un état des lieux de sortie montrant des dégradations. En effet, le propriétaire aurait-il le droit de garder une partie du dépôt de garantie ET de ne finalement pas faire les travaux requis ?
Retenue sur la caution : les obligations du propriétaire
Commençons par rappeler les bases. Pour que le propriétaire garder une partie (ou l’intégralité) du chèque de caution en raison de dégâts constatés à la sortie du locataire, il y a trois conditions à réunir obligatoirement :
- il doit y avoir un état des lieux de sortie, signé par les 2 parties, qui indique des dégradations par rapport à l’état des lieux d’entrée ;
- ces dégradations doivent être imputables au locataire : tout ce qui relève de l’usure normale, de la vétusté, de la malfaçon ou du vice de construction est à la charge du propriétaire ;
- le propriétaire doit fournir un justificatif pour la somme retenue : devis ou facture, les deux sont valables. Si le propriétaire veut faire lui-même les travaux, il ne peut faire de retenue qu’à hauteur du prix du matériel acheté et non sur le temps passé ou les déplacements effectués.
Par conséquent, les cas de figure suivants sont des retenus abusives du dépôt de garantie :
- si le propriétaire veut faire une retenue concernant un problème qui n’est pas mentionné dans l’état des lieux de sortie (d’où l’importance de ne pas négliger cette étape !) ;
- si le propriétaire veut faire une retenue non imputable au locataire : des murs jaunis avec le temps, de la peinture qui s’écaille, des fissures au plafond, un dégât des eaux du voisin (mais le locataire doit le prouver), etc…
- si le propriétaire retient une somme fixée arbitrairement, sans justificatif valable.
Le propriétaire a-t-il l’obligation de réaliser les travaux ?
Comme indiqué plus haut, le propriétaire peut faire une retenue aussi bien sur la base d’une facture que sur celle d’un devis réalisé par un professionnel. En effet, un devis est bien un justificatif valable aux yeux de la jurisprudence, même si aucune suite n’est donnée (Cass. Civ III : 3.4.01, n° 99-13668 ; Cass. Civ III : 2.10.07, n° 06-18142).
Conséquence : le propriétaire a le droit de procéder à une retenue sur le dépôt de garantie sans pour autant faire les travaux liés à celle-ci. De la même façon, si le propriétaire présente un devis d’un professionnel pour justifier la somme retenue puis décide plus tard de faire les travaux lui-même, il en a le droit.
Le locataire a donc tout intérêt à être attentif à la remise en état du logement (reboucher les trous dans les murs, faire les petites réparations, nettoyer de fond en comble,…) avant de faire l’état des lieux de sortie !
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bonjour
je viens de rendre une location apres y avoir vécu 8 ans. sur l’état d’entrée il est précisé que le salon et la salle à manger avait été refait a neuf. a ma sortie j’ai changé quelques lés de papier peint et rapiécé certaines parties sur d’autres les avec un papier peint different mais dans les mêmes tons .
l’agence me demande de payer un devis d’un montant de 2000€ pour la refection de ses 2 pieces par un professionnel qui comprend le détapissage et la peinture . elle m’informe que La vétusté n’est pas applicable car je n’ai pas utilisé le même papier peint sur les lés que j’ai remplacé et que j’ai rapiécé quelques morceaux de papier peint par endroits, c’est de la dégradation qui est à 100% récupérable auprès du locataire
est ce exact ? dois je payer la facture complète ?
cordialement
Bonjour, c’est un sujet complexe et surtout qui doit être traité au cas par cas. Il me semble en effet que le « rapiéçage » de papier peint avec des morceaux différents ne soit pas suffisant pour considérer qu’il n’y a pas de dégradation, et que donc l’agence a raison a priori. Cependant je vous invite à consulter l’Adil pour confirmer cela car je ne suis pas sûr de moi.
Bonjour,
Nous avons reçu notre caution partiellement. Les retraits sont les suivant «nettoyage et changement de robinet cuisine»
Sur l’état des lieux de sorti il est bien écrit «à nettoyer» mais uniquement dans la cuisine. Le robinet ne figurant pas du tout à changer.
Les peintures ont été refaites à notre charge dans tout le logement.
Le chèque nous a été remis sans aucuns justificatifs, ni devis, ni facturés.
Quelqu’un pourrait-il me dire si il y a un moyen quelconque de récupérer la caution dans son intégralité ?
Merci
Bonjour, oui bien sûr. Toute retenue faite sans justificatif est illégale ; je vous invite donc à contacter la Commission de Conciliation qui pourra vous aider à résoudre cela à l’amiable. Mais dans un premier temps, envoyez peut-être un recommandé avec accusé de réception à l’agence pour leur dire que leur retenue est illégale et que sans justificatifs à l’appui et sans mention correspondante dans l’EDL de sortie, ils doivent vous restituer l’ensemble de la caution.
Bonjour,
J’envisage une mutation de logement chez le meme bailleur HLM, chez qui je suis depuis 9ans. Avant de proposer mon dossier à la commission, Une personne HLM doit visiter mon logement actuel afin de donner un accord pour cette potentielle mutation. Est_ce que les tapisseries défraichies (9ans avec enfants et chat) peuvent entrainer un refus de sa part. Est-ce qu’elle peut imposer une remise en état des murs avant de proposer mon dossier pour une mutation. Personnellement je comptais sur la caution pour que cela puisse couvrir ces déconvenues. Merci bcp pour votre réponse.
Bonjour, aucune retenue ne peut être faite sur votre caution pour des traces d’usure normale. Une tapisserie défraichie pour 9 ans d’occupation me semble être quelque chose qui rentre tout à fait dans « l’usure normale ». Donc à mon avis, on ne pourra vous demander ni une remise en état ni une retenue sur votre caution.
bonjour,
je suis sortie au 12/10/18 d’une maison, après signature de l’état des lieux avec l’agence où il était mentionné bon état des murs et en observations traces de peinture car mes parents ont repeins rapidement pour rafraîchir, le propriétaire aujourd’hui refuse de rendre la caution de 800 euros et demande le paiement de sommes en plus pour repeindre la surface totale alors que meme si on voit des traces, les murs restent propres. est ce possible?
Bonjour, c’est difficile à dire… Je vous invite à saisir la Commission de Conciliation pour voir comment résoudre cela à l’amiable.
Bonjour
J’ai effectué une petite tâche de brûlure sur une partie du lino du salon. Afin de ne pas avoir trop de retenue sur caution, puis-je acheter moi même le nouveau lino et le poser moi même avant de faire l’état des lieux de sortie ?
Bonjour, oui bien sûr.
Bonjour,
Je viens vers vous car je me pose des questions suite à mon déménagement. J’ai quitté mon logement le 11/07 avec un EDL qui précisé que le logement était dans son ensemble un peu sale. J y suis restée près de 7 ans. Je m attendais donc à avoir des frais de nettoyage de retirer sur ma caution de 485€ mais après de multiples courriers et après plus de 3 mois après l EDL mon ancien propriétaire m envoie un devis avec une remise en état du mur des WC pour 152€ et une remise en état de la moitié du mur de l’entrée pour 363€ ainsi que le prorata des ordures ménagères à 65€. Comment peut il me facturer des remises en état alors que ce n’est pas noté sur l EDL ? Juste noté »sale ». Je dois lui redonner en plus 95€. Est ce que je peux contester? Je vous remercie pour votre réponse
Bonjour, en effet la mention « dans son ensemble un peu sale » est trop vague et je pense en effet que cela ne permet pas au propriétaire de vous facturer ce type de travaux. Donc oui, vous pouvez contester à mon avis ; n’hésitez pas à saisir la commission de conciliation au besoin.
Mamou 16/10/2018
Logement résidence étudiants Bordeaux: Bonjour,
Est il normal qu’un bailleur retienne 20% de la caution alors que le constat établi lors de la remise des clés ne relève aucun problème. Ma petite fille a attendu 3 mois le remboursement qui a été amputé pour motif de régularisation du calcul des charges,charges payées avec le loyer; Je me demande si ce n’ est pas un moyen de récupérer les 5€ mensuels de baisse des APL subie par les étudiants et que les bailleurs s’ étaient engagés à prendre en charge afin que les étudiants ne subissent pas d’ augmentation de loyer. Malgré les réclamations il est retenu 60€ sans justificatifs la dernière lettre recommandée envoyée n’ a pas été retirée par le bailleur, cette façon de procéder semble tout a fait illégale. Que faut il faire? Merci des réponses apportées
Bonjour, non, cette façon de procéder est tout à fait légale. Je vous invite à lire notre article qui parle de cela : https://blog.locservice.fr/dossier-ce-quil-faut-savoir-sur-le-depot-de-garantie-1249.html
bonjour,
j’ai quitté mon appartement le 29 juin et il y’a eu un dégât des eaux dans la salle de bain à cause du voisin du dessus et dans l’état des lieus de sortie cela a été noté. Par contre de^puis cette date pas e nouvelle de l’agence malgré mes lettre de relance .la dame de l’agence m’avait dit qu’il était possible qu’ils retiennent une partie de mon dépôt de garantie mais je n’ai pas de nouvelle.
j’ai alors demandé un remboursement de ma caution pour non respect du délai légal mais toujours aucune réponde.
que puis je faire?
Bonjour, vous pouvez saisir la Commission de Conciliation (gratuit) ou éventuellement un huissier (payant).
Bonjour,
Foncia a effectué des retenues sur ma caution, en m’envoyant des prix en fonction des travaux à prévoir.
il y a des retenues concernant la présence de mousse sur la terrasse et nécessitant un nettoyage haute pression? est ce justifié? ou cela rélève d’une usure ‘normale’ avec le temps?
Faut il que les prix indiqués correspondent à des tarifs pratiqués par des professionnels? (devis à fournir) ou le détail des prix affichés sans réels devis suffit à justifier les retenues?
Merci
Bonjour, je pense que la présence de mousse est effectivement à assimiler à un manque d’entretien de votre part et non à une usure normale, donc sur ce point j’aurais tendance à donner raison à votre bailleur.
Par contre les prix indiqués doivent obligatoirement être justifiés par des devis ou des factures, sans quoi ils n’ont aucune valeur.
Bonjour,
L’agence qui gère le logement que j’ai quitté il y a un mois retient 300 € sur ma caution pour les motifs suivants :
– un miroir que j’ai fixé sur la porte de la salle de bain ;
– l’applique du plafond de la salle de bain qui est tombée (avec le placo) suite à un dégâts des eaux provenant de l’appartement du dessus (le plafond a été refait par une entreprise et l’agence a été prévenue du dégât des eaux).
M’est-il possible, afin de récupérer ma caution, de faire moi-même les travaux demandés, avec l’accord du nouveau locataire, qui m’y autorise.
Cordialement
Bonjour, à ma connaissance si l’état des lieux de sortie est déjà fait, il est trop tard pour faire les travaux en espérant récupérer votre dépôt de garantie, sauf si vous trouvez un accord amiable avec l’agence.
Bonjour,
J’ai quitté mon logement en début d’année. Le propriétaire a retenue une partie de ma caution pour effectuer des travaux. Il y avait en effet des différences sur l’état de sortie mais Il n’a pas justifié ces derniers par un devis ou une facture. J’ai donc saisi la Commission de Conciliation. Après cela, Il vient de me renvoyer des factures datant du mois de juin, indiquant qu’il n’a pas encore effectué les travaux. Je m’interroge sur la validité de ces factures. Le délai pour rendre la garantie est de 2 mois. Je sais que les travaux peuvent être effectués plus tard, mais les factures ne doivent-elles pas être effectuées et envoyées dans les 2 mois ? Peut-il garder la caution arbitrairement juste pour des « prévisions de travaux », sans aucun justificatif ? Si les factures sont légales, ne devaient-elles pas m’être envoyées en Janvier pour justifier les travaux ? Là j’ai l’impression qu’elles ont été faites car j’ai saisi la commission, sinon les travaux n’auraient pas eu lieu. Suis-je en droit de réclamer la totalité de la garantie ?
Merci
Bonjour, votre situation est assez complexe et je pense qu’un nouvel appel à la Commission de Conciliation (ou au moins l’Adil) serait nécessaire pour déterminer si ce justificatif est valable. Dans tous les cas il me semble que votre bailleur est redevable d’une pénalité pour retard de restitution de votre caution (10 % du loyer HC pour chaque mois de retard entamé).
bonjours, j’ai un souci avec le logement ou j’habite car la propriétaire quand elle ma fait visite le logement, elle venais tous juste de faire les travaux seulement la gaine électrique yen avait pas il on tire le câble il ces déchirée en deux pas pressente j’ai eu une coupure électricité j’ai fait venir un électricien qui ma dis que la gaine étais pas pressente il ma mis une gaine pour de panner en décembre 2017 a ce jour nous somme en mai la gaine toujours présente dans ma terrasse j’ai des enfants en bas age je lui et ensuite informer que si nous trouvions un logement nous quittons l’appartement qui et danger pour nous au téléphone elle nous a dis ok pas de problème maintenant elle refuse que l’on parte comme sa car la j’ai eu logement social.
Bonjour, premièrement un locataire a le droit de donner congé au propriétaire quand il veut, votre propriétaire ne peut donc pas s’y opposer. Il faut cependant que vous respectiez un préavis. Si vous avez reçu une attribution de logement social, ce préavis est réduit à un mois au lieu de trois normalement. N’oubliez cependant pas de préciser cela dans votre lettre de congé (en savoir plus).
Bonjour,
j’ai quitter mon appartement il y a 3 mois, j’y suis rester 1 ans et demi. A l’état des lieux de sorti il a noter qu’il devait changer la vasque de la salle de bain que j’avais légèrement fissurer et repeindre les murs qui avait légèrement jauni, il est donc inscrit sur l’état des lieux de sorti qu’il retirer du dépôt de garantie les frais que sa allez lui coûter et qu’il m’enverrais un devis. A se jour ( 3 mois après) je n’ais toujours rien reçu. Que dois-je faire ?
merci.
Bonjour, pour commencer vous parlez de murs jaunis : ceci relève de l’usure normale et non d’une dégradation et ne peut donc pas vous êtres facturé. Ensuite concernant le délai de restitution, théoriquement cela expose votre propriétaire à une pénalité de 10% du loyer par mois de retard entamé. A vous de voir si vous faites usage de cela ou non, mais je vous conseillerais peut-être de commencer par lui rappeler ses obligations par lettre recommandée avec accusé de réception. S’il ne répond toujours pas, saisissez la Commission de Conciliation.
Bonjour,
J’ai quitté mon appartement meublé il y a tout juste un mois après un an et demi de location. Aucune dégradation n’a été indiquée dans l’état des lieux hormis des éléments liés à l’usure normale du logement (peinture au plafond écaillé et une éraflure sur un meuble) et une table de salon remplacée à l’identique.
Je les ai contacté pour savoir ce qu’il en était de la restitution de dépôt de garantie, ils m’ont répondu que d’autres différences avaient été relevées entre les deux états des lieux, que d’autres frais seraient à prévoir mais je n’ai reçu depuis un mois ni facture, ni devis.
Comment déterminer arbitrairement si l’état des lieux de sortie est bien conforme à l’état des lieux d’entrée? Et sous quel délai les factures doivent-elles être transmises au locataire?
Si les seules remarques faites sur l’état des lieux de sortie relèvent effectivement de l’usure normale ou si elles étaient déjà présentes à l’entrée, le propriétaire ne peut pas faire de retenue sur le dépôt de garantie sauf s’il arrive à apporter la preuve que ces « autres différences » viennent bien de vous (mais là, pour apporter cette preuve, c’est généralement compliqué).
Pour répondre à votre 2ème question, le délai pour présenter les factures doit rester « raisonnable » sans que la loi ne fixe un délai précis. A défaut, cela reste selon l’appréciation du juge.