Les retenues sur le dépôt de garantie font partie des litiges les plus fréquents entre locataires et propriétaires. En particulier, nombreux sont ceux qui se demandent si le propriétaire est obligé d’effectuer les travaux suite à un état des lieux de sortie montrant des dégradations. En effet, le propriétaire aurait-il le droit de garder une partie du dépôt de garantie ET de ne finalement pas faire les travaux requis ?
Retenue sur la caution : les obligations du propriétaire
Commençons par rappeler les bases. Pour que le propriétaire garder une partie (ou l’intégralité) du chèque de caution en raison de dégâts constatés à la sortie du locataire, il y a trois conditions à réunir obligatoirement :
- il doit y avoir un état des lieux de sortie, signé par les 2 parties, qui indique des dégradations par rapport à l’état des lieux d’entrée ;
- ces dégradations doivent être imputables au locataire : tout ce qui relève de l’usure normale, de la vétusté, de la malfaçon ou du vice de construction est à la charge du propriétaire ;
- le propriétaire doit fournir un justificatif pour la somme retenue : devis ou facture, les deux sont valables. Si le propriétaire veut faire lui-même les travaux, il ne peut faire de retenue qu’à hauteur du prix du matériel acheté et non sur le temps passé ou les déplacements effectués.
Par conséquent, les cas de figure suivants sont des retenus abusives du dépôt de garantie :
- si le propriétaire veut faire une retenue concernant un problème qui n’est pas mentionné dans l’état des lieux de sortie (d’où l’importance de ne pas négliger cette étape !) ;
- si le propriétaire veut faire une retenue non imputable au locataire : des murs jaunis avec le temps, de la peinture qui s’écaille, des fissures au plafond, un dégât des eaux du voisin (mais le locataire doit le prouver), etc…
- si le propriétaire retient une somme fixée arbitrairement, sans justificatif valable.
Le propriétaire a-t-il l’obligation de réaliser les travaux ?
Comme indiqué plus haut, le propriétaire peut faire une retenue aussi bien sur la base d’une facture que sur celle d’un devis réalisé par un professionnel. En effet, un devis est bien un justificatif valable aux yeux de la jurisprudence, même si aucune suite n’est donnée (Cass. Civ III : 3.4.01, n° 99-13668 ; Cass. Civ III : 2.10.07, n° 06-18142).
Conséquence : le propriétaire a le droit de procéder à une retenue sur le dépôt de garantie sans pour autant faire les travaux liés à celle-ci. De la même façon, si le propriétaire présente un devis d’un professionnel pour justifier la somme retenue puis décide plus tard de faire les travaux lui-même, il en a le droit.
Le locataire a donc tout intérêt à être attentif à la remise en état du logement (reboucher les trous dans les murs, faire les petites réparations, nettoyer de fond en comble,…) avant de faire l’état des lieux de sortie !
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Bonsoir,
Nous étions locataire depuis février 2001. Un état des lieux a été fait le 17 janvier 2019 par un huissier à la demande du propriétaire. Sur cet état des lieux il ressort que tout est en bon état, propre, que les peintures présentes un aspect récent; bref rien à redire. Quand nous avons appelé le propriétaire pour lui demander ce qu’il en était de la caution (pour info car il a jusqu’au 16 février pour nous la rendre), il nous a dit qu’il faisait des devis car nous avions peint les plinthes et les faiences comme il dit (carreaux de salle de bain et cuisine; carreaux oranges à fleur). L’huissier lui même était étonné de voir que nous avons tout peint et rendu le logement en très bon état malgré la vieillesse des lieux;
Ils nous ont également parlé de trous dans la facade (3 ou 4 que nous avons rebouché) mais qui ne sont pas du tout mentionnés dans l’EDL.
A t »il le droit de nous imputer la caution (voir en totalité) en prétextant que nous avons peint les plinthes et carreaux alors que cela ne transforme en rien les lieux (au contraire; vu la vieillesse il faudrait qu’il refasse des travaux pour louer)
Pour la façade : ça n’est pas indiqué dans l’état des lieux.. peut t’il avoir une action dessus (en plus trous rebouchés)
L’huissier a joint pleins de photos pour attester ses écrits.
Pour info, ce dernier n’a pas apprécié que l’année dernière nous fassions réévalué les loyers qui étaient trop élevés (nous avons eu gain de cause avec l’adil); il a depuis envoyé un huissier pour récupérer son logement pour y mettre ses descendants..
Si vous pouviez m’apporter une réponse; je vous en remercie par avance; bonne soirée
Bonjour, c’est l’état des lieux de sortie qui fait foi. Si aucune dégradation n’est mentionnée dessus, vous êtes tranquille, il ne peut rien vous demander. Les trous rebouchés ne comptent pas comme une dégradation.
N’hésitez pas à faire appel à l’Adil pour vous guider dans ce litige.
Salut,
J’ai vécu en colocation pendant 6 mois de janvier à juin. Il y a un tapis dans ma chambre que je n’ai pas sali ou damange. J’ai les photos pour le prouver, mais mon propriétaire a coupé 100 euros sans aucune preuve. Je lui ai également signifié une notification légale à « Avis de reception » mais il n’a pas encore répondu. Que puis-je faire?
Bonjour, pour le tapis vous êtes dans votre droit car votre propriétaire ne peut pas faire de retenue sans preuve. S’il continue de ne pas répondre malgré vos courriers, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation (gratuit) pour régler cela à l’amiable.
bonsoir s’il vous jai quitter mon appartement le 04/01/2019 et le meme jour c’etait l’etat de lieux donc on a signé que l’appartement et en très bonne état et propre alors aujourd’hui ja’i recu la caution que 260 euro normalement je doit y avoir 400eyro je peux savoir pourquoi ? c’est quoi comme procédure que je doit faire svp
Bonjour, c’est au bailleur qu’il faut demander pourquoi. S’il vous répond que c’est parce qu’il y a des dégradations non mentionnées dans l’état des lieux de sortie, il ne peut pas faire cette retenue sur la caution (à moins qu’il ait des preuves que vous en êtes l’auteur, ce qui est presque impossible à obtenir). Dans ce cas, commencez par lui envoyer un courrier en recommandé avec accusé de réception pour leur réclamer l’intégralité du dépôt de garantie. Si cela est sans succès, saisissez la Commission Départementale de Conciliation.
Bonjour je l’ai contacter elle m’a dit que vous avez pas payer l’année dernière aide ménagère mais je paye tout les charges de chaque mois avec la location c’est quoi ça svp?? Pack j’ai lu dans un commentaire que l’aide ménagère ce payé avec la taxe foncière nn? Par ce que deja un jour j’avais un bruit au niveau de la cuisine elle m’a envoyé un technicien qui travaille avec elle lorsqu’il est venu je l’ai dit que le bruit maintenant je l entends par alors il est parti et la elle m’a retirer 30euro de plus sur le loyer elle m’a dit c’est le déplacement
L’aide ménagère doit a priori être incluse dans les charges payées chaque mois avec le loyer (rien à voir avec la taxe foncière). Si vous n’avez pas payé certaines charges, il faut que votre propriétaire vous le prouve avec un justificatif. Pour le technicien, c’est plus difficile à dire, tout dépend s’il est intervenu pour un problème causé par vous (ou par votre manque d’entretien), ou lié à une utilisation normale de vos équipements ; si c’est la seconde option, ce sont des frais à la charge du propriétaire.
Bonjour
Un propriétaire peut-il retenir sur le dépôt de garantie les frais de déplacements qu’il y a eu pour venir faire un devis de réparation avec une entreprise ? Cela me semble abusif, le déplacement ne fait pas partie de la « remise en état »
Merci de votre réponse
Bonjour, j’avoue ne pas savoir. Je vous invite à prendre conseil auprès de l’Adil qui seront plus à même de vous renseigner.
Bonjour,
Je voulais vous poser une question car je suis dans une situation où je ne sais pas comment faire pour en sortir..
J’ai habité il y a deux mois durant 1 an et demi en tant qu’étudiante dans un 38m2, il n’était pas aux normes (tableau électriques à fusibles, des cloisons séparatives entre les voisins et nous de 4cm, aucune VMC durant 1an et demi, la douche n’était pas aux normes et toute moisie donc inutilisable, nous avons dû la refaire nous-même mon conjoint et moi, les prises électriques étaient toutes cassé et les fils dépassé et donc avec l’humidité excessive c’était dangereux, les plaques de cuissons cramée le frigo et nous avons dû a nos frais la changer également en sachant que cela représentait un risque d’incendie, l’interphone n’a jamais fonctionné..) au final nous avons rebouché les trous qui n’étais pas les notres, changer la douche, repeint les murs et reboucher les trous, remis un plan de travail neuf, changer les plaques de cuisson nous lui avons même laissé une armoire en bois et acheté de nouveau rideau… Lors de l’état des lieux de sortie elle nous a retirer nos 420 euros de caution car le tissu en dessous du sommier était un peu griffé par nos chats ( elle nous a donné Une encienne facturé en comptant la garantie, qu’il manqué UNE ampoule ( elle en a racheté 3) et les rideaux ne lui convenait pas donc elle en a racheté deux..
Que faire ? Cela commence à être vraiment agaçant..
Un Grand merci à vous
Bonjour, votre situation est relativement complexe, aussi il serait plus adapté de vous renseigner auprès de l’Adil de votre département pour faire valoir vos droits.
Bonjour,
Nous avons quitté une location de maison le 04/12 /2018 (occupée depuis 09/2016) sans avoir signé l’ EDL de sortie fait par l’agence : on apprend que le propriétaire veut nous retenir 400€ avec devis pour refaire un plan de travail de cuisine de 3,5m de long ( en stratifié décoratif) alors que il n’y a qu’une brûlure de casserole sur 20cm que nous avons repeint : cela nous semble abusif : doit_on signer cet EDL, ou attendre ? contester ce devis comment et proposer une autre solution ? Votre avis ?
D’autre part, l’agence veut aussi nous faire payer un arriéré de taxe pour ordures ménagères (depuis 2016) , environ 450€ encore, alors que le bail stipulait que cette taxe serait portée à notre connaissance annuellement au moins, or nous n’avons jamais rien reçu,aucun justificatif…. Comment réagir et contester ? Sinon notre caution de 800€ va donc être prise en totalité.. encore
Bonjour, votre situation est assez complexe, aussi il serait plus adapté de vous renseigner auprès de l’Adil de votre département.
Bonjour
j’ai pris un logement le 13/06/18 état des lieux effectué par le commercial qui à fait très vite étant mon premier logement j’ai laissé faire … j’ai du quitter le logement le 13/10/18 pour cause de santé donc 1 mois de préavis le jour de l’état des lieux de sortir il m’ont envoyé une entreprise indépendante qui a scruter le moindre détail 2h pour 65 m2. pendant 2 mois je n’est aucune nouvelles de leur part j’ai envoyé 1 mail ils m’ont répondu en cours traitement hors a ce jour ils me retiennent 107€ pour nettoyage de radiateurs ventilation nettoyage de prise téléphonique et le pire remplacement du siphon du lavabo de la salle de bain 50€ aujourd’hui je dois payais pour les dégats des autres locataires aucune factures il me demande des frais de déplacement pour l’entreprise qui c déplacé plus des frais inconnus sans justificatifs que faire ?
Bonjour, sans justificatif (facture ou devis) cette retenue est injustifiée. La première question à vous poser c’est : l’état des lieux de sortie fait-il apparaître les défauts pour lesquels on vous demande des frais ? Si non, l’agence doit vous rendre l’intégralité de votre caution. Si oui, elle doit vous envoyer des justificatifs pour faire la retenue. Selon le cas, vous pouvez leur adresser une mise en demeure de vous restituer votre caution ou bien de vous faire parvenir des justificatifs. Si l’agence ne s’exécute pas, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation.
bonjour
je viens de rendre une location apres y avoir vécu 8 ans. sur l’état d’entrée il est précisé que le salon et la salle à manger avait été refait a neuf. a ma sortie j’ai changé quelques lés de papier peint et rapiécé certaines parties sur d’autres les avec un papier peint different mais dans les mêmes tons .
l’agence me demande de payer un devis d’un montant de 2000€ pour la refection de ses 2 pieces par un professionnel qui comprend le détapissage et la peinture . elle m’informe que La vétusté n’est pas applicable car je n’ai pas utilisé le même papier peint sur les lés que j’ai remplacé et que j’ai rapiécé quelques morceaux de papier peint par endroits, c’est de la dégradation qui est à 100% récupérable auprès du locataire
est ce exact ? dois je payer la facture complète ?
cordialement
Bonjour, c’est un sujet complexe et surtout qui doit être traité au cas par cas. Il me semble en effet que le « rapiéçage » de papier peint avec des morceaux différents ne soit pas suffisant pour considérer qu’il n’y a pas de dégradation, et que donc l’agence a raison a priori. Cependant je vous invite à consulter l’Adil pour confirmer cela car je ne suis pas sûr de moi.
Bonjour,
Nous avons reçu notre caution partiellement. Les retraits sont les suivant «nettoyage et changement de robinet cuisine»
Sur l’état des lieux de sorti il est bien écrit «à nettoyer» mais uniquement dans la cuisine. Le robinet ne figurant pas du tout à changer.
Les peintures ont été refaites à notre charge dans tout le logement.
Le chèque nous a été remis sans aucuns justificatifs, ni devis, ni facturés.
Quelqu’un pourrait-il me dire si il y a un moyen quelconque de récupérer la caution dans son intégralité ?
Merci
Bonjour, oui bien sûr. Toute retenue faite sans justificatif est illégale ; je vous invite donc à contacter la Commission de Conciliation qui pourra vous aider à résoudre cela à l’amiable. Mais dans un premier temps, envoyez peut-être un recommandé avec accusé de réception à l’agence pour leur dire que leur retenue est illégale et que sans justificatifs à l’appui et sans mention correspondante dans l’EDL de sortie, ils doivent vous restituer l’ensemble de la caution.
Bonjour,
J’envisage une mutation de logement chez le meme bailleur HLM, chez qui je suis depuis 9ans. Avant de proposer mon dossier à la commission, Une personne HLM doit visiter mon logement actuel afin de donner un accord pour cette potentielle mutation. Est_ce que les tapisseries défraichies (9ans avec enfants et chat) peuvent entrainer un refus de sa part. Est-ce qu’elle peut imposer une remise en état des murs avant de proposer mon dossier pour une mutation. Personnellement je comptais sur la caution pour que cela puisse couvrir ces déconvenues. Merci bcp pour votre réponse.
Bonjour, aucune retenue ne peut être faite sur votre caution pour des traces d’usure normale. Une tapisserie défraichie pour 9 ans d’occupation me semble être quelque chose qui rentre tout à fait dans « l’usure normale ». Donc à mon avis, on ne pourra vous demander ni une remise en état ni une retenue sur votre caution.
bonjour,
je suis sortie au 12/10/18 d’une maison, après signature de l’état des lieux avec l’agence où il était mentionné bon état des murs et en observations traces de peinture car mes parents ont repeins rapidement pour rafraîchir, le propriétaire aujourd’hui refuse de rendre la caution de 800 euros et demande le paiement de sommes en plus pour repeindre la surface totale alors que meme si on voit des traces, les murs restent propres. est ce possible?
Bonjour, c’est difficile à dire… Je vous invite à saisir la Commission de Conciliation pour voir comment résoudre cela à l’amiable.
Bonjour
J’ai effectué une petite tâche de brûlure sur une partie du lino du salon. Afin de ne pas avoir trop de retenue sur caution, puis-je acheter moi même le nouveau lino et le poser moi même avant de faire l’état des lieux de sortie ?
Bonjour, oui bien sûr.
Bonjour,
Je viens vers vous car je me pose des questions suite à mon déménagement. J’ai quitté mon logement le 11/07 avec un EDL qui précisé que le logement était dans son ensemble un peu sale. J y suis restée près de 7 ans. Je m attendais donc à avoir des frais de nettoyage de retirer sur ma caution de 485€ mais après de multiples courriers et après plus de 3 mois après l EDL mon ancien propriétaire m envoie un devis avec une remise en état du mur des WC pour 152€ et une remise en état de la moitié du mur de l’entrée pour 363€ ainsi que le prorata des ordures ménagères à 65€. Comment peut il me facturer des remises en état alors que ce n’est pas noté sur l EDL ? Juste noté »sale ». Je dois lui redonner en plus 95€. Est ce que je peux contester? Je vous remercie pour votre réponse
Bonjour, en effet la mention « dans son ensemble un peu sale » est trop vague et je pense en effet que cela ne permet pas au propriétaire de vous facturer ce type de travaux. Donc oui, vous pouvez contester à mon avis ; n’hésitez pas à saisir la commission de conciliation au besoin.
Mamou 16/10/2018
Logement résidence étudiants Bordeaux: Bonjour,
Est il normal qu’un bailleur retienne 20% de la caution alors que le constat établi lors de la remise des clés ne relève aucun problème. Ma petite fille a attendu 3 mois le remboursement qui a été amputé pour motif de régularisation du calcul des charges,charges payées avec le loyer; Je me demande si ce n’ est pas un moyen de récupérer les 5€ mensuels de baisse des APL subie par les étudiants et que les bailleurs s’ étaient engagés à prendre en charge afin que les étudiants ne subissent pas d’ augmentation de loyer. Malgré les réclamations il est retenu 60€ sans justificatifs la dernière lettre recommandée envoyée n’ a pas été retirée par le bailleur, cette façon de procéder semble tout a fait illégale. Que faut il faire? Merci des réponses apportées
Bonjour, non, cette façon de procéder est tout à fait légale. Je vous invite à lire notre article qui parle de cela : https://blog.locservice.fr/dossier-ce-quil-faut-savoir-sur-le-depot-de-garantie-1249.html
bonjour,
j’ai quitté mon appartement le 29 juin et il y’a eu un dégât des eaux dans la salle de bain à cause du voisin du dessus et dans l’état des lieus de sortie cela a été noté. Par contre de^puis cette date pas e nouvelle de l’agence malgré mes lettre de relance .la dame de l’agence m’avait dit qu’il était possible qu’ils retiennent une partie de mon dépôt de garantie mais je n’ai pas de nouvelle.
j’ai alors demandé un remboursement de ma caution pour non respect du délai légal mais toujours aucune réponde.
que puis je faire?
Bonjour, vous pouvez saisir la Commission de Conciliation (gratuit) ou éventuellement un huissier (payant).
Bonjour,
Foncia a effectué des retenues sur ma caution, en m’envoyant des prix en fonction des travaux à prévoir.
il y a des retenues concernant la présence de mousse sur la terrasse et nécessitant un nettoyage haute pression? est ce justifié? ou cela rélève d’une usure ‘normale’ avec le temps?
Faut il que les prix indiqués correspondent à des tarifs pratiqués par des professionnels? (devis à fournir) ou le détail des prix affichés sans réels devis suffit à justifier les retenues?
Merci
Bonjour, je pense que la présence de mousse est effectivement à assimiler à un manque d’entretien de votre part et non à une usure normale, donc sur ce point j’aurais tendance à donner raison à votre bailleur.
Par contre les prix indiqués doivent obligatoirement être justifiés par des devis ou des factures, sans quoi ils n’ont aucune valeur.
Bonjour,
L’agence qui gère le logement que j’ai quitté il y a un mois retient 300 € sur ma caution pour les motifs suivants :
– un miroir que j’ai fixé sur la porte de la salle de bain ;
– l’applique du plafond de la salle de bain qui est tombée (avec le placo) suite à un dégâts des eaux provenant de l’appartement du dessus (le plafond a été refait par une entreprise et l’agence a été prévenue du dégât des eaux).
M’est-il possible, afin de récupérer ma caution, de faire moi-même les travaux demandés, avec l’accord du nouveau locataire, qui m’y autorise.
Cordialement
Bonjour, à ma connaissance si l’état des lieux de sortie est déjà fait, il est trop tard pour faire les travaux en espérant récupérer votre dépôt de garantie, sauf si vous trouvez un accord amiable avec l’agence.
Bonjour,
J’ai quitté mon logement en début d’année. Le propriétaire a retenue une partie de ma caution pour effectuer des travaux. Il y avait en effet des différences sur l’état de sortie mais Il n’a pas justifié ces derniers par un devis ou une facture. J’ai donc saisi la Commission de Conciliation. Après cela, Il vient de me renvoyer des factures datant du mois de juin, indiquant qu’il n’a pas encore effectué les travaux. Je m’interroge sur la validité de ces factures. Le délai pour rendre la garantie est de 2 mois. Je sais que les travaux peuvent être effectués plus tard, mais les factures ne doivent-elles pas être effectuées et envoyées dans les 2 mois ? Peut-il garder la caution arbitrairement juste pour des « prévisions de travaux », sans aucun justificatif ? Si les factures sont légales, ne devaient-elles pas m’être envoyées en Janvier pour justifier les travaux ? Là j’ai l’impression qu’elles ont été faites car j’ai saisi la commission, sinon les travaux n’auraient pas eu lieu. Suis-je en droit de réclamer la totalité de la garantie ?
Merci
Bonjour, votre situation est assez complexe et je pense qu’un nouvel appel à la Commission de Conciliation (ou au moins l’Adil) serait nécessaire pour déterminer si ce justificatif est valable. Dans tous les cas il me semble que votre bailleur est redevable d’une pénalité pour retard de restitution de votre caution (10 % du loyer HC pour chaque mois de retard entamé).
bonjours, j’ai un souci avec le logement ou j’habite car la propriétaire quand elle ma fait visite le logement, elle venais tous juste de faire les travaux seulement la gaine électrique yen avait pas il on tire le câble il ces déchirée en deux pas pressente j’ai eu une coupure électricité j’ai fait venir un électricien qui ma dis que la gaine étais pas pressente il ma mis une gaine pour de panner en décembre 2017 a ce jour nous somme en mai la gaine toujours présente dans ma terrasse j’ai des enfants en bas age je lui et ensuite informer que si nous trouvions un logement nous quittons l’appartement qui et danger pour nous au téléphone elle nous a dis ok pas de problème maintenant elle refuse que l’on parte comme sa car la j’ai eu logement social.
Bonjour, premièrement un locataire a le droit de donner congé au propriétaire quand il veut, votre propriétaire ne peut donc pas s’y opposer. Il faut cependant que vous respectiez un préavis. Si vous avez reçu une attribution de logement social, ce préavis est réduit à un mois au lieu de trois normalement. N’oubliez cependant pas de préciser cela dans votre lettre de congé (en savoir plus).
Bonjour,
j’ai quitter mon appartement il y a 3 mois, j’y suis rester 1 ans et demi. A l’état des lieux de sorti il a noter qu’il devait changer la vasque de la salle de bain que j’avais légèrement fissurer et repeindre les murs qui avait légèrement jauni, il est donc inscrit sur l’état des lieux de sorti qu’il retirer du dépôt de garantie les frais que sa allez lui coûter et qu’il m’enverrais un devis. A se jour ( 3 mois après) je n’ais toujours rien reçu. Que dois-je faire ?
merci.
Bonjour, pour commencer vous parlez de murs jaunis : ceci relève de l’usure normale et non d’une dégradation et ne peut donc pas vous êtres facturé. Ensuite concernant le délai de restitution, théoriquement cela expose votre propriétaire à une pénalité de 10% du loyer par mois de retard entamé. A vous de voir si vous faites usage de cela ou non, mais je vous conseillerais peut-être de commencer par lui rappeler ses obligations par lettre recommandée avec accusé de réception. S’il ne répond toujours pas, saisissez la Commission de Conciliation.
Bonjour,
J’ai quitté mon appartement meublé il y a tout juste un mois après un an et demi de location. Aucune dégradation n’a été indiquée dans l’état des lieux hormis des éléments liés à l’usure normale du logement (peinture au plafond écaillé et une éraflure sur un meuble) et une table de salon remplacée à l’identique.
Je les ai contacté pour savoir ce qu’il en était de la restitution de dépôt de garantie, ils m’ont répondu que d’autres différences avaient été relevées entre les deux états des lieux, que d’autres frais seraient à prévoir mais je n’ai reçu depuis un mois ni facture, ni devis.
Comment déterminer arbitrairement si l’état des lieux de sortie est bien conforme à l’état des lieux d’entrée? Et sous quel délai les factures doivent-elles être transmises au locataire?
Si les seules remarques faites sur l’état des lieux de sortie relèvent effectivement de l’usure normale ou si elles étaient déjà présentes à l’entrée, le propriétaire ne peut pas faire de retenue sur le dépôt de garantie sauf s’il arrive à apporter la preuve que ces « autres différences » viennent bien de vous (mais là, pour apporter cette preuve, c’est généralement compliqué).
Pour répondre à votre 2ème question, le délai pour présenter les factures doit rester « raisonnable » sans que la loi ne fixe un délai précis. A défaut, cela reste selon l’appréciation du juge.