Les locataires sont parfois confrontés à des propriétaires ou des bailleurs qui leur exigent de fournir une attestation ou des quittances prouvant qu’ils se sont acquittés du paiement de la taxe d’habitation, faute de quoi le dépôt de garantie (aussi appelé « caution » à tort) n’est pas restitué. Ce procédé est-il légal ? Peut-on faire une retenue sur le dépôt de garantie pour la taxe d’habitation? Comment le propriétaire peut-il se prémunir du paiement de la taxe d’habitation ? Autant de questions complexes auxquelles nous tentons de répondre…

En principe, la taxe d’habitation est due par la personne qui occupe le logement au 1er janvier de l’année considérée. Mais dans certains cas, le fisc se réserve le droit de se retourner contre le bailleur si le locataire la ne paye pas…

C’est pour cela que lors du départ d’un locataire et notamment en prévision de l’état des lieux de sortie, il arrive que des propriétaires ou même des agences menacent de ne pas rendre le dépôt de garantie tant que le locataire ne leur a pas fourni une attestation prouvant qu’il est à jour du paiement de la taxe d’habitation (quittances de taxe d’habitation ou bordereau de situation fiscale).

Voici un exemple de formulation que l’on peut rencontrer dans les courriers des agences : « Nous vous informons que votre caution vous sera remboursée sur présentation d’un bordereau de situation fiscale délivré par la perception de votre commune attestant que vous êtes à jour de vos taxe d’habitation ».

Cette situation engendre donc 2 questions : le bailleur peut-il exiger un tel document, et si oui, peut-il retenir le dépôt de garantie au motif que le locataire ne le lui présente pas ?

Le bailleur a-t-il le droit de demander une preuve du paiement de la taxe d’habitation ?

Tout à fait. L’article 1686 du Code général des impôts lui en donne le droit et même le devoir, bien qu’il ne soit pas toujours respecté. Un mois avant la date prévue pour le départ du locataire, le bailleur doit demander à ce dernier de lui fournir les quittances de sa taxe d’habitation. Important également : lors de l’état des lieux de sortie, le locataire doit indiquer au bailleur l’adresse de son nouveau domicile. A ne pas oublier !

Si le locataire ne fournit pas ces quittances, le propriétaire doit informer le Trésor Public du déménagement du locataire dans un délai d’un mois. Au cas où le locataire déménage sans prévenir, le propriétaire a trois mois pour en informer le Trésor Public. Si cette déclaration n’est pas faite ou faite en retard, et si le locataire n’a pas payé sa taxe, le propriétaire peut être tenu de la payer à sa place.

Concernant la taxe d’habitation de l’année en cours, si le locataire n’a pas encore reçu son avis d’imposition, il n’a pas pu la payer et donc il ne peut pas le justifier auprès du propriétaire. Dans ce cas, la responsabilité du propriétaire ne peut pas être engagée (source). Mais par prudence, le propriétaire a cependant intérêt à signaler le déménagement au Trésor Public.

Le bailleur peut-il retenir le dépôt de garantie si le locataire ne lui fournit pas cette preuve ?

Analysons tout d’abord ce que prévoit la loi concernant le dépôt de garantie (article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) : « Il est restitué […] déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.« . Ce qui inclut notamment la taxe d’habitation.

En effet si l’on reprend l’article 1686 du CGI évoqué dans le chapitre précédent, il y a deux cas dans lesquels le propriétaire pourrait être tenu de payer la taxe d’habitation à la place du locataire :

  • s’il oublie d’informer le Trésor Public du déménagement du locataire ;
  • s’il s’agit d’un logement meublé. L’article 1686 indique en effet « nonobstant toute déclaration de leur part, les propriétaires ou principaux locataires sont responsables de la taxe d’habitation des personnes logées par eux en garni« . Cela signifie que même s’il fait la déclaration de déménagement dans les règles, le propriétaire reste responsable du paiement de la taxe d’habitation.

Conformément à la loi, le bailleur doit dans tous les cas restituer le montant du dépôt de garantie dans un délai d’un ou deux mois (selon qu’il y ait ou non des dégradations constatées dans l’état des lieux de sortie), mais il a le droit de déduire la somme correspondant aux impayés de taxe d’habitation s’il a des justificatifs correspondants. Cela ne lui donne cependant pas le droit de « bloquer » la restitution au seul motif que le locataire ne lui a pas fourni la ou les quittances requises.

Mais encore une fois, ceci ne s’applique pas aux impositions mises en recouvrement après le départ du locataire et pour lesquelles le fisc ne peut pas se retourner contre le propriétaire.

Comment éviter d’avoir à payer la taxe d’habitation à la place du locataire ?

L’article 1686 du CGI est surtout là en « dernier recours » pour l’administration fiscale et dans la pratique, elle arrive généralement à retrouver le locataire défaillant même si le propriétaire n’a pas rempli ses obligations. Le propriétaire qui démontre sa bonne foi peut réussir sans problème à se dédouaner des taxes d’habitations qui lui seraient injustement réclamées.

Par exemple, il est possible de se rendre aux Services des Impôts avec le bail du locataire en question (prouvant que c’est lui qui l’occupait au 1er janvier) et si possible les pièces justificatives qu’il a fournies lors de la constitution de son dossier : copie de pièce d’identité, justificatif de domicile, fiches de paye, etc. Le propriétaire peut également effectuer une réclamation sur le site « impots.gouv.fr » en envoyant en pièce jointe les baux des locataires. En procédant de la sorte, il est en général possible de faire annuler la taxe d’habitation.