Vous êtes tenté par un investissement locatif ? Pourquoi ne pas miser sur la colocation ? Loin d’être marginale, la colocation devient en effet un véritable mode de vie qui séduit un public de plus en plus large, étudiants comme jeunes actifs. Un succès qui ne se dément pas et peut se révéler être une véritable opportunité pour les investisseurs. Mais avant de vous lancer, découvrez dans quelles villes il est le plus rentable d’investir dans un logement en colocation.

Pourquoi privilégier un investissement en colocation plutôt qu’en location ?

Premier avantage de louer en colocation : cela permet de réduire la vacance locative. Quasi inexistante en colocation, elle est en revanche d’environ 2 mois en location classique. Et en cas de vacance locative, elle n’est en général que partielle. En effet il est très rare que tous les colocataires quittent une colocation en même temps… Par ailleurs, dans le cas d’un bail collectif, les colocataires restant ont tout intérêt à proposer rapidement un nouveau colocataire à leur propriétaire pour ne pas supporter trop longtemps la part de loyer complémentaire.

Louer en colocation permet également de profiter d’une rentabilité plus élevée et d’un investissement plus sécurisé. Car les revenus locatifs en colocation sont généralement plus élevés pour un même espace que dans le cadre d’un location classique (en additionnant la part de chaque colocataire). Un bien se loue en moyenne une fois et demi plus cher en colocation qu’en location. Par ailleurs, lorsque les colocataires sont liés par une clause de solidarité, le propriétaire bénéficie de meilleures garanties. Ainsi, pour un appartement partagé par quatre colocataires, le bailleur peut demander quatre garants qui couvrent chacun l’intégralité du loyer… une sécurité non négligeable !

Quels critères prendre en compte pour un investissement locatif ?

Outre le rendement brut (ratio entre le loyer annualisé au m² et le prix d’achat au m²), un autre critère est à prendre en compte lorsque l’on prépare un investissement locatif, en location comme en colocation. Il s’agit de la demande locative. Le principe est simple : plus le marché est tendu, plus vous aurez de facilité à trouver votre locataire.

Pour se faire une idée de la tension locative d’une ville, de nombreux outils existent.  Ainsi, le tensiomètre LocService indique, pour chaque type de bien, si les locataires trouvent facilement leur logement ou non. Évidemment pour réaliser un bon investissement locatif, il sera intéressant de choisir les villes où les locataires ont le plus de mal à trouver. Le tensiomètre vous indique également si le budget des locataires est conforme aux prix du marché, ou non.

Pour un investissement en colocation, il faudra par ailleurs viser des villes où le nombre d’étudiants et de jeunes actifs est assez élevé, de manière à avoir une source importante de futurs colocataires potentiels. Plus que la population globale de la ville, c’est bien le nombre d’étudiants qui peut être déterminant entre une ville universitaire et une autre. Pour cela, le site de l’INSEE sera d’une aide précieuse. Mais il est important également de viser des villes où le prix d’achat au m² reste abordable afin d’obtenir un rendement intéressant. Alors où investir en colocation ?  L’étude publiée par le site Investissement-locatif.com dresse le palmarès des villes les plus attractives pour un investissement en colocation en 2021.

Lille : le choix n°1 pour investir en colocation

Lille : un taux de rentabilité net moyen de 7,50 % en colocation

Après avoir été classée dans les Top 10 des villes où investir en 2020, Lille ne dément une fois de plus pas son attractivité ! La métropole nordiste décroche la palme de la ville idéale où investir en colocation en 2021. Idéalement située proche de Paris, c’est le troisième pôle étudiant de l’hexagone et la métropole accueille également plus de 30 % des entreprises de France. De quoi attirer de nombreux investisseurs !

Avec plus d’un million d’habitants, dont 70 % locataires de leur logement, la tension locative à Lille est par ailleurs très forte, se situant aux alentours de 11%. Et avec des loyers en colocation plus élevés d’environ 40% qu’en location traditionnelle (20,49 €/m² en colocation contre 14,80 €/m² hors colocation), c’est le bon moment pour faire un placement prometteur, avec un rendement net moyen de de 7,5 % ! Pour exemple, un appartement T5 de 70 m2 rue de Douai acheté 343 779 € rapporte 2 260 € de revenus locatifs mensuels à son propriétaire. Soit 7,89% de rentabilité brute.

Mais reste à savoir où investir dans la Métropole lilloise. Pour ne pas vous tromper, la proximité des facs est un bon critère comme dans les Quartiers de Wazemmes ou Moulin. Au-delà des quartiers étudiants, il peut également être opportun d’investir dans les zones en pleine expansion comme le sud de la ville, boosté par l’implantation du centre commercial Lillenium et de la future cité administrative qui ouvrira ses portes fin 2023. Enfin, la ville de Villeneuve d’Ascq ou la cité des nouvelles technologies Euratechnologie sur la ville de Lomme attirent également de nombreux jeunes actifs.

Marseille : l’attractivité de la cité phocéenne

Marseille : un taux de rentabilité net moyen de 6% en colocation

Avec une situation idéale en bord de Méditerranée, Marseille est la deuxième ville la plus peuplée de France et une des villes étudiantes les plus importantes du pays. Avec près de 55 000 étudiants à Marseille, et 80 000 étudiants si l’on compte l’ensemble de l’université Aix-Marseille, l’attractivité de la ville n’est plus à démontrer. La tension immobilière y est forte, tournant autour de 11 %.

En termes d’investissement, le loyer mensuel moyen en colocation s’élève à 18,39 € par m² (contre 14,20 € par m² hors colocation) et le rendement y est très élevé avoisinant les 6 %.  Par exemple, dans le 4e arrondissement, un T5 de 80 m² acheté 265 861 € rapporte un loyer mensuel de 1725 € par mois, soit 7,56 % de rentabilité brute.

Mais malgré une attractivité et une rentabilité globales de bon augure, attention à bien choisir le quartier où investir à Marseille. Car tous ne se valent pas, loin de là ! Le prix au m² varie fortement d’un arrondissement à l’autre, se situant entre 2000 et 4000 € selon les quartiers. Mais les quartiers ayant le plus de demande locative se situent essentiellement du 1er au 5e arrondissement.

Lyon : un rendement net moyen de 5,5 %

Lyon : un taux de rentabilité net moyen de 5,5 % en colocation

Grande ville étudiante avec plus de 155 000 étudiants, Lyon reste cependant un peu moins intéressante en terme d’investissement colocatif que Lille ou Marseille. Et cela bien que les loyers y soient les plus élevés (le loyer mensuel moyen en colocation est de 26,23 € par m² contre 16,80 € par m² hors colocation). Cela s’explique très simplement par des prix d’achat également plus élevés. Avec une rentabilité nette moyenne de 5,5 %, Lyon se classe donc 3eme sur le podium dressé par Investissement-locatif.com. Par exemple, dans le 2e arrondissement, un T3 de 52 m² s’est vendu 468 288 € et rapporte mensuellement à son investisseur 1 400 €, soit 3,79 % de rentabilité brute.

Concernant les quartiers où investir en colocation dans la métropole lyonnaise, pas de surprise : les quartiers proches des universités sont à privilégier (1er, 2ème, 3eme, 7ème et 8eme arrondissements) ou encore Villeurbanne (considéré comme le 10ème arrondissement de Lyon avec son université).

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