Vendre un logement louéS’il est plus facile de vendre un logement vide, il est cependant tout à fait possible de vendre un logement loué. Quels sont alors les droits et les obligations du vendeur et du locataire en place ? Le locataire est-il protégé ? Existe-t-il des cas particuliers ? Notre article vient répondre à ces questions.

Dans le cadre de la vente d’un bien loué, il convient de distinguer deux types de transactions :  premièrement la vente d’un logement occupé, qui signifie que le locataire en place restera dans le logement. L’autre cas est celui de la vente d’un logement vide, lorsque l’acquéreur prend possession des lieux à la suite de la transaction, ce qui implique que le locataire en place ne conservera pas son bail.

Cas d’un logement occupé

Quels sont les droits du vendeur lors de la vente d’un logement occupé ?
En cas de vente d’un bien occupé, le vendeur vend son bien « bail inclus » : le bail en cours est maintenu avec tous ses effets et le vendeur n’est pas légalement tenu de faire connaître le nouveau bailleur au locataire, même s’il le fait presque systématiquement par courtoisie. Il revient en effet à l’acquéreur de se faire connaître et d’indiquer notamment où payer le loyer.

Quelles sont les obligations du vendeur lors de la vente d’un logement occupé ?
Le bailleur n’a pas à justifier des raisons pour lesquelles il souhaite vendre le logement. Il n’est pas non plus tenu de faire la preuve qu’il est sur le point de trouver un acheteur.

Il faut savoir qu’en général on constate une décote sur le prix de vente pouvant aller de 10 à 20 % selon la localisation du bien. Cette décote dépend de la durée du bail restant à courir ainsi que de l’âge du locataire.

Quels sont les droits du locataire lors de ce type de vente ?
Si le propriétaire souhaite vendre le logement occupé en maintenant par conséquent le bail en cours, le locataire ne dispose en principe d’aucun droit de priorité sur l’achat. A deux exceptions près : lorsqu’un propriétaire divise un immeuble en lots afin de le vendre appartement par appartement, et lorsqu’un propriétaire vend un immeuble comportant plus de 10 logements sans faire de lots. Dans ces cas précis le locataire dispose d’un droit de préemption (il est prioritaire) pour acquérir le logement.

Quelles sont les obligations du locataire quand on vend un logement occupé ?
Comme pour la vente d’un logement vide, le locataire doit laisser visiter les lieux deux heures chaque jour ouvrable. Cette loi déroge donc à l’obligation pesant sur le propriétaire d’assurer au locataire en place la jouissance paisible du logement loué.

Cette obligation de visite peut être prévue dans le bail, mais une clause obligeant par exemple le locataire à laisser visiter le bien les jours fériés ou plus de deux heures par jour peut être déclarée nulle par un tribunal. Dans le cas contraire, le tribunal peut également contraindre un locataire à laisser visiter le bien en application de la loi.

Que devient le dépôt de garantie ?
Si le locataire n’exerce pas son droit de préemption, le bail se poursuit aux mêmes conditions avec le nouveau propriétaire. Alors que le cautionnement prévu au bail est transmis avec le bail au nouveau bailleur, le dépôt de garantie doit quant à lui en principe être restitué par le bailleur qui l’a reçu.

Cas d’un logement vide

Quelles sont les obligations du vendeur lors de la vente d’un logement libre ?
Le bailleur doit adresser au locataire un préavis appelé « congé pour vendre » par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier au moins 6 mois avant la fin du bail. Ce congé doit obligatoirement comporter une offre de vente qui est valable pendant les deux premiers mois du préavis légal. Cette offre doit reprendre certaines précisions listées par l’article 15-2 de la loi du 6 juillet 1989 comme le prix demandé ainsi que les conditions de la vente, notamment les conditions de paiement. La superficie du logement n’est pas obligatoire mais doit par contre être mentionnée dans la promesse de vente sous peine de nullité.

Existe-t-il des cas spécifiques où le « congé pour vendre » n’est pas obligatoire ?
Le seul cas où le bailleur n’est pas tenu de respecter le « congé pour vendre » est quand la vente du bien est destinée à un parent (jusqu’au 4ème degré inclus) et à condition que l’acquéreur occupe le logement pendant au moins deux ans.

Quels sont alors les droits du locataire lors de la vente d’un logement libre ?
Si le bailleur désire vendre le logement libre (sans bail en cours et donc sans locataire), l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 donne au dernier locataire en place un droit de préemption : le locataire est alors prioritaire pour acquérir le bien qu’il loue.

Quelles sont les obligations du locataire lors de la vente d’un logement libre ?
Le locataire doit donner sa réponse à l’offre du vendeur dans un délai de deux mois à compter du début du délai du préavis légal ; ce délai passe à quatre mois s’il doit recourir à un prêt. Le bail est prolongé jusqu’à la date de réalisation de la vente.

Si le locataire refuse l’offre, ou si la vente ne s’est pas réalisée à l’issue du délai, le bail cesse de plein droit et le locataire est alors déchu de son droit d’occupation et doit quitter le logement.
Attention, si le propriétaire est responsable de la non réalisation de la vente, le locataire n’est alors pas tenu de quitter le logement, dans ce cas le bail se prolonge.

Si le logement est proposé à un tiers à des conditions plus avantageuses que celles qui ont été précisées au locataire, le locataire bénéficie alors d’un second droit de préemption et doit de nouveau suivre la procédure prévue et ses délais pour donner sa nouvelle réponse.
Si le locataire peut quitter librement le logement pendant la durée du préavis de congé pour vendre, il reste tenu de régler les loyers et les charges correspondant à la période d’occupation.