Vous êtes propriétaire d’un logement loué, et vous souhaitez vendre. Est-ce possible, à quelles conditions et comment s’y prendre ? Faisons le point sur les conditions à respecter, les démarches à entreprendre et à anticiper, et les conséquences pour vous et votre locataire.

Première option : donner congé à votre locataire

Si vous souhaitez vendre votre logement « libre », il faudra congédier votre locataire, et cela demande un certain délai ! Vous devez lui donner congé « pour vente » au moins 6 mois avant l’échéance du bail si vous louez vide, et 3 mois avant si vous louez en meublé. Il se pourrait que votre première offre d’achat vienne d’ailleurs de lui. Le locataire en place est prioritaire pour acheter si vous louez non meublé et a un délai de 2 mois pour se manifester.

Pour en savoir plus sur la résiliation du bail par le propriétaire, consultez cette page.

Deuxième option : vendre le logement occupé

Si vous êtes hors délai pour donner congé à votre locataire, vous pouvez mettre votre logement en vente en cours de bail. Dans le cadre d’un investissement locatif, cela évitera au futur acquéreur d’avoir à rechercher son locataire. Et cela vous assure un revenu locatif jusqu’à la vente.

Sachez cependant que le prix des logements occupés subit souvent une décote de 10 à 15 % (selon la durée restante du bail et le montant du loyer) par rapport aux logements vide.

Pour le locataire, rien ne change. Son bail se poursuit à l’identique. Le nouveau propriétaire devra simplement lui transmettre ses coordonnées et gérer la fin du bail. Du côté du dépôt de garantie, il convient de prévoir sa transmission lors de la vente ; mais même au cas où cette précaution n’aurait pas été prise, le nouveau propriétaire devient l’unique responsable de la restitution du dépôt de garantie au locataire lorsqu’il partira.

Les conditions à respecter

Il n’y a pas de conditions particulières pour vendre un logement occupé, puisque rien ne change pour votre locataire. Vous n’êtes même pas obligé légalement de l’informer de votre projet. En revanche, au plan pratique, vous aurez besoin de lui et de sa coopération pour faire les visites.

La loi prévoit que le locataire vous laisse un créneau de deux heures maximum par jour (hors dimanches et jours fériés) pour ces visites. Si cette clause est absente du bail, vous vous mettrez d’accord avec lui sur l’organisation. Les visites peuvent se faire en sa présence ou sans, selon l’arrangement dont vous conviendrez. S’il préfère être absent, il devra vous autoriser par écrit à faire visiter le logement et vous remettre un jeu de clés.

Attention : si vous n’avez pas signé de bail, si votre locataire est un mauvais payeur et que vous avez une procédure contre lui, ou si votre logement est occupé sans droit ni titre, cela se complique. Il est quasiment impossible de trouver un acquéreur qui accepterait de prendre à sa charge toutes les procédures d’expulsion d’un « mauvais » locataire.

La transmission du bail

Une fois votre logement vendu, vous transmettrez le contrat de bail au nouveau propriétaire. Si le locataire avait un garant, l’acte de caution est transmis avec le bail (sauf mention contraire dans le contrat). Le nouveau propriétaire n’a pas le droit d’exiger un autre garant si le précédent ne lui convient pas.

En revanche, si vous aviez souscrit une assurance loyers impayés, celle-ci n’est pas cédée au nouveau propriétaire. Votre contrat est obligatoirement résilié.

Le nouveau propriétaire veut finalement habiter son logement

Si vous avez vendu votre appartement loué, le nouveau propriétaire peut donner son préavis à son locataire, mais le congé ne prendra effet que deux ans minimum après la signature de l’acte d’achat.