A en croire le communiqué du président de l’UNPI du 13 mars dernier tout est fait pour décourager les particuliers d’investir dans l’immobilier locatif. S’appuyant sur des sondages réalisés auprès de bailleurs particuliers, Richard Horbette dirigeant fondateur de LocService, souligne l’importance du parc privé de locations pour loger les ménages.

25 % des ménages sont logés dans le parc locatif privé

Pour bien se rendre compte des enjeux, il convient de rappeler que le parc locatif privé représente 20 % des logements du territoire. Avec 6,5 millions de logements il est même la seule issue pour loger le quart des ménages français.

Dans les années 1990, les investisseurs institutionnels (assureurs, banques, sociétés foncières…) détenaient plus de 10 % du patrimoine locatif privé. Pour de multiples raisons, dont un important transfert de capitaux vers l’immobilier d’entreprise jugé plus rentable, ces « zinzins » se sont massivement désengagés de ce marché.

Si bien qu’aujourd’hui, le parc privé est détenu en majorité par de petits propriétaires fonciers dont la principale motivation reste de compléter leurs revenus ou préparer leur retraite (source : sondage LocService).

Ces bailleurs particuliers sont devenus un maillon très important du logement en France. Sans vouloir tomber dans la paranoïa, il existe pourtant un risque réel que ces petits épargnants se retirent du marché locatif.

Cela aggraverait la pénurie de logements locatifs que l’Etat ne parviendrait pas à combler avec la construction de nouveaux HLM. La conséquence finale étant bien sûr une plus grande difficulté des locataires à se loger.

Pénurie de logements sociaux

Il existe environ 4,5 millions d’HLM (Habitation à Loyer Modéré) qui représentent 17 % des résidences principales en 2010. Attribués en priorité aux ménages modestes, un tiers des ménages peuvent pourtant prétendre au logement social au regard de leurs revenus et de la composition familiale.

Les loyers des logements HLM sont en moyenne 2 fois inférieurs à ceux du parc privé dans les grandes métropoles. C’est donc près de 1.400.000 ménages qui souhaitent s’installer dans un logement social mais il faut parfois 5 ans pour y parvenir. On comprend pourquoi beaucoup de particuliers se tournent alors vers le parc privé pour se loger.

Même si les loyers n’ont pas augmenté aussi vite que les prix de l’immobilier, ils restent une charge difficilement supportable pour les ménages à plus faibles revenus. Ainsi, dans une étude de mars 2012, l’INSEE révèle que 20 % des locataires dépensent (loyer, charges,  taxes, …) plus de 40 % de leurs revenus pour se loger.

Plus globalement, les loyers restent la principale charge des ménages locataires et dans certaines villes comme Paris louer un logement devient vraiment très difficile. Et lorsqu’en plus il faut rajouter des frais d’agences, équivalent à un mois de loyer, cela devient tout simplement impossible pour la majorité des candidats locataires.

Des loyers qui se stabilisent en 2012

Pourtant comme le montre le dernier sondage de LocService auprès de 1.429 bailleurs, l’évolution des loyers envisagée pour 2012 reste stable.

En effet, signe de la difficulté à trouver des locataires solvables ou de la plus faible mobilité résidentielle, 65 % des propriétaires ne souhaitent pas augmenter leur loyer et 5 % vont même le baisser.

Quant aux 31 % qui souhaitent l’augmenter, peut-être ne sont-ils pas conscients  de l’état du marché locatif actuel ?

Les petits bailleurs privés vont-ils se décourager ?

Le niveau des loyers est certes lié au marché mais résulte principalement d’une rentabilité normale escompté par le propriétaire. Hors au vu des prix de l’immobilier actuel et du niveau d’imposition des bailleurs, il apparait que le rendement locatif est très faible.

Selon l’UNPI, un bailleur imposé à 30 % recevrait net 327 € pour un loyer initial de 1.000 €. Si l’on rajoute les frais de copropriétés éventuels, les frais financiers du prêt, les travaux d’entretien et le risque de loyers impayés on comprend vite le peu d’intérêt d’investir dans ces conditions.

Avec en plus la fin annoncée du régime Scellier et la réforme des plus-values immobilières, il est clair que bon nombre de particuliers risquent de se désengager du marché locatif privé.

Pourtant la France ne peut se passer de ces petits épargnants qui aident la grande majorité des ménages à se loger.


« Je comprends la difficulté de certains locataires à se loger compte tenu du niveau des loyers dans les secteurs tendus. Mais ce n’est certainement pas en décourageant les petits bailleurs privés d’investir que l’on fera baisser les loyers, bien au contraire. Je pense qu’il faut inciter à investir dans l’immobilier locatif avec une fiscalité raisonnable et un système d’amortissement fiscal. Ce dernier pourrait d’ailleurs être limité aux zones tendues avec éventuellement un plafond de ressources des locataires pour éviter l’effet d’aubaine. Nous augmenterons ainsi l’offre locative tout en assurant une rentabilité raisonnable au propriétaire. Au bout de la chaine, c’est le locataire qui sortira gagnant. »

Richard Horbette. Fondateur de LocService.fr